Согласие супруга на продажу недвижимости

Продажа недвижимого имущества кроме стандартных для этого типа сделок нюансов имеет еще один, который может осложнить жизнь, — необходимость получать согласие супруга на продажу недвижимости. Супруги по логике закона, распоряжаясь имуществом, вступая в сделки с третьими лицами, действуют сообща и не попирают интересы друг друга. Согласие супруга на продажу — это документ, в котором муж или жена продавца указывает, что не возражает против продажи квартиры или другого недвижимого имущества.

Когда требуется разрешение на отчуждение недвижимости

В силу норм гражданского и семейного законодательства РФ имущество, нажитое супругами в период действия брака, считается совместной (общей) собственностью, поэтому, даже если в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника квартиры указан один из супругов, это не значит, что второй не может оказывать влияния на судьбу вещи. Таким образом, без согласия супруга продать имущество нельзя. Как покупателю узнать, состоит продавец в браке или нет, и всегда ли семейное положение продавца важно при покупке недвижимости? Проверьте документ, удостоверяющий личность продавца-супруга, — паспорт (в нем ставится отметка о семейном положении) — и документ-основание возникновения права собственности (договор долевого участия в строительстве, решение суда, договор купли-продажи и т.д.): имущество, приобретенное до регистрации брака, может быть продано без учета мнения супруга или супруги собственника. Однако паспорт — не гарант безопасности, продавец мог поменять документ, например, из-за потери паспорта и не поставить штамп на соответствующей странице. Рекомендуем в тексте договора (либо в отдельном заявлении) прописать пункт, в котором участник сделки дает заверения и гарантии того, что он не состоит в браке или не состоял в нем на момент приобретения недвижимости. Если продавец сообщит недостоверные сведения, то он будет обязан возместить убытки покупателю, а покупатель имеет право отказаться от договора или требовать признать его недействительным (ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ). При этом учитывайте срок получения согласия, заверений и гарантий со стороны продавца и срок сделки — разница должна быть минимальной, ведь чем больше времени между этими событиями, тем выше риск.

Но не все так просто, не на каждую сделку супруг должен получать разрешение. Свободно распоряжаться недвижимостью можно:

· если имущество приобретено не в браке;

· если объект недвижимости достался супругу по наследству или по безвозмездной сделке (например, по договору дарения или приватизации);

· если между супругами заключен брачный договор, которым изменен предусмотренный законом режим имущественных отношений, в том числе в отношении недвижимости, или они заключили соглашение о разделе общего имущества;

· если граждане при расторжении брака разделили имущество в судебном порядке.

Как оформить согласие супруга на сделку с недвижимостью

Супругу, дающему согласие на продажу, следует обратиться к нотариусу и предоставить необходимые сведения и документы (паспорт супруга, дающего согласие на продажу, свидетельство о заключении брака и желательно документы на объект недвижимости, который планируется продать). Свидетельство о заключении брака не должно быть заламинировано, порвано, повреждено, нечитаемо — в противном случае придется обращаться в органы ЗАГС и получать дубликат документа. Если супруги больше не состоят в зарегистрированном браке, а раздел имущества не произведен, то необходимо согласие бывшего супруга на сделку, и для этого нужно предъявить свидетельство о расторжении брака и справку о заключении брака, выдаваемую органами ЗАГС.

Отсутствие согласия мужа или жены на сделку чревато для участников договора тем, что супруг в течение года со дня, когда ему станет известно о нарушенном праве (об отчуждении недвижимости), имеет право обратиться в суд и оспорить договор — потребовать признать сделку недействительной. Важно при покупке квартиры или другой недвижимости убедиться либо в отсутствии брачных обязательств у продавца, либо в отсутствии препятствий со стороны супруга (супруги) собственника и получить нотариальное согласие на сделку. У бывшего супруга может сохраниться право на недвижимость, ведь если граждане расторгли брак, но имущество еще не разделено (добровольно или через суд, брачного договора или такого документа, как соглашение о разделе имущества, тоже нет), то гражданин также имеет право на защиту прав и обращение в суд.

Если при согласовании сделки супруг продавца выражает устное согласие на продажу, этого недостаточно. Отношения между людьми могут измениться, и спустя время участники договора могут встретиться в суде. Рекомендуем обеим сторонам сделки — и продавцу, и покупателю — быть внимательными при заключении договора, обязательно удостоверять у нотариуса согласие на сделку, ведь ошибки могут повлечь серьезный ущерб.