Поиск по сайту
Все темы /  Недвижимость  /  Продажа ипотечной квартиры

Недвижимость

29 марта 2022 г.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры — это процесс, в ходе которого одно лицо передает в собственность другому квартиру, обремененную ипотекой, а покупатель, в свою очередь, выплачивает определенную сумму. От обычной купли-продажи она отличается присутствием третьей стороны — залогодержателя — и юридических обременений. Основным этапом этого процесса является заключение соглашения купли-продажи.

Проблемы продажи ипотечной квартиры

Ипотечной принято называть недвижимость, которую лицо приобретает, взяв для этого кредит. В качестве обеспечения по нему приобретенное жилье будет предоставлено в залог.

Залог — это обременение, оно фиксируется в едином реестре и дает возможность кредитору на основании решения суда забрать квартиру, реализовать ее и вернуть задолженность по кредитному договору. Такая схема имеет место, если заемщик не возвращает кредит.

Заложенное жилье — это имущество залогодателя. Как правило, залогодатель и должник — это одно и то же лицо. Хотя по закону это могут быть и разные люди: гражданин может обеспечить исполнение обязательств по кредитному соглашению, должником по которому выступает не он сам, а кто-то другой.

Собственность на квартиру предполагает возможность распорядиться ею по усмотрению собственника — например, продать, подарить или обменять. Все эти возможности есть и у хозяина ипотечной квартиры.

Однако закон запрещает операции по отчуждению ипотечной квартиры без согласия залогодержателя. Это правило предусмотрено статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, продать заложенное жилье можно, но с согласия кредитной организации, которое необходимо получить заранее.

Поэтому такая продажа будет более сложной.

Однако, несмотря на всю ее трудность, продажа заложенной квартиры не является невозможной и активно практикуется. Рассмотрим популярные варианты, как можно продать обремененную квартиру.

Продажа с предварительным возвратом

Самый простой вариант продажи ипотечной квартиры — досрочно вернуть долг, снять обременение и продавать ее как обычно.

В таком случае фактически собственник продает свободный объект и о своем намерении никого не извещает.

Единственное извещение, которое потребуется, — о досрочном погашении долга.

Необходимо дождаться официального снятия обременения — это займет несколько дней. После этого уже «чистую» квартиру можно продавать.

Сложность такого способа состоит в том, чтобы найти средства на досрочный возврат. Если в собственном распоряжении требуемого количества денег нет, их можно занять у кого-то из близких или рассмотреть идею потребительского кредитования.

Потребительский кредит, как правило, не требует обеспечения — это его неоспоримое достоинство. Но и недостатки имеются: по нему выше ставки и получить можно относительно немного — в среднем до 500 000 рублей.

Еще один вариант, где достать нужную сумму, — получить деньги от покупателя. Порядок действий будет таким:

1) найти покупателя, готового внести аванс в необходимом размере. На этом этапе уже часто возникает проблема, ведь не каждый человек готов вносить авансом несколько сотен тысяч рублей;

2) заключить предварительное соглашение;

3) получить аванс и погасить задолженность перед банком;

4) освободить квартиру и провести ее продажу.

Продажа с одновременным погашением кредита

Это другой способ, при котором потребуется согласие залогодержателя.

Проводится такая продажа в следующем порядке:

1) собственник запрашивает разрешение на отчуждение квартиры и получает его, также следует запросить справку о том, сколько он еще должен вернуть;

2) текущий владелец и покупатель заключают договор купли-продажи, в котором прописывается одно из обязательств первого — направить часть средств на возврат займа;

3) покупатель передает оговоренную сумму, из нее производится вычет остатка займа продавца по кредиту: эта часть направляется на погашение ипотеки. Остальное после регистрации прав за новым владельцем переходит в распоряжение теперь уже бывшего владельца недвижимости.

Вторая сторона тоже берет ипотеку

Это лучше всего реализовывать в одном банке, то есть чтобы приобретатель оформил ипотеку там же, где оформлена ранее ипотека текущего хозяина.

Порядок действий следующий:

1) у банка запрашивается разрешение на отчуждение. Действовать далее следует только после его получения;

2) приобретатель подает заявку на предоставление займа и получает одобрение;

3) участники заключают предварительный договор купли-продажи;

4) приобретатель перечисляет банку аванс в размере не меньшем, чем первоначальный взнос;

5) кредитная организация, в свою очередь, открывает специальный счет — аккредитив, через который будут производиться все расчеты. На него перечисляют сумму, причитающуюся продавцу: это сумма договора из которой произведен вычет его задолженности. Эти деньги перечисляются из аванса покупателя, а если его не хватает, банк добавляет недостающее;

6) участники подписывают договор и регистрируют права приобретателя в Росреестре. После перехода собственности деньги со счета передают к этому моменту уже бывшему владельцу.

Например, объект стоит 4 млн рублей, за столько же он ранее покупался с привлечением банковских денег нынешним хозяином. К моменту продажи квартиры банку им уже возвращено 2 млн рублей. Производя вычет уплаченной доли займа из его изначального размера, видим, что на момент продажи продавец должен банку еще 2 млн рублей.

То есть при цене 4 млн рублей по итогу сделки продавец должен получить 2 млн рублей, а еще 2 млн рублей пойдут в оплату его задолженности.

Приобретатель внес 1 млн рублей в качестве первого взноса и 3 млн рублей взял в долг. Миллион от покупателя поступает на аккредитив. Поскольку первый платеж оказался меньше того, что полагается продавцу, банк добавляет еще 1 млн рублей от себя. Полученные на аккредитиве 2 млн рублей передаются бывшему владельцу.

Как любая такая сделка, продажа ипотечной недвижимости требует официальной регистрации прав нового хозяина в Росреестре.

Продажа с молотка

Наихудший сценарий избавления от объекта — это его реализация залогодержателем. Если заемщик перестал выплачивать деньги, кредитор на основании решения суда вправе реализовать имущество на торгах, из вырученного погасить оставшуюся сумму долга, а остальное вернуть заемщику.

На практике залоговое имущество продается по значительно более низким ценам, что понятно: задача — сбыть его как можно быстрее, поэтому встречается снижение рыночной стоимости и в полтора-два раза. Например, объект, чья рыночная стоимость 3 млн рублей, продается за 1,5–2 млн рублей. После того как из вырученной суммы произведут вычет остатка долга, в лучшем случае останутся небольшие средства. Иногда вырученных денег не хватает даже на выплату займа. В результате человек остается на улице и в долгах.

Поэтому доводить дело до этого не стоит. Если гражданин понимает, что не погасит заем сам, будет лучше своевременно самостоятельно реализовать имущество, воспользовавшись одним из сценариев, изложенных выше.

Полезная статья? Поделитесь ей:
Совет дня

Одолжить деньги и быть уверенным в их возврате можно, оформив у нотариуса договор займа. В отличие от расписки в договоре подробно прописываются все условия займа, сроки и способы возврата долга, проценты за просрочку и пр. Если должник не вернет долг, вернуть деньги по договору займа можно будет без суда.

29209
Посетителей
в неделю
259
Статей
на сайте
209
Ответов
на вопросы