Продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры — это процесс, в ходе которого одно лицо передает в собственность другому квартиру, обремененную ипотекой, а покупатель, в свою очередь, выплачивает определенную сумму. От обычной купли-продажи она отличается присутствием третьей стороны — залогодержателя — и юридических обременений. Основным этапом этого процесса является заключение соглашения купли-продажи.

Проблемы продажи ипотечной квартиры

Ипотечной принято называть недвижимость, которую лицо приобретает, взяв для этого кредит. В качестве обеспечения по нему приобретенное жилье будет предоставлено в залог.

Залог — это обременение, оно фиксируется в едином реестре и дает возможность кредитору на основании решения суда забрать квартиру, реализовать ее и вернуть задолженность по кредитному договору. Такая схема имеет место, если заемщик не возвращает кредит.

Заложенное жилье — это имущество залогодателя. Как правило, залогодатель и должник — это одно и то же лицо. Хотя по закону это могут быть и разные люди: гражданин может обеспечить исполнение обязательств по кредитному соглашению, должником по которому выступает не он сам, а кто-то другой.

Собственность на квартиру предполагает возможность распорядиться ею по усмотрению собственника — например, продать, подарить или обменять. Все эти возможности есть и у хозяина ипотечной квартиры.

Однако закон запрещает операции по отчуждению ипотечной квартиры без согласия залогодержателя. Это правило предусмотрено статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, продать заложенное жилье можно, но с согласия кредитной организации, которое необходимо получить заранее.

Поэтому такая продажа будет более сложной.

Однако, несмотря на всю ее трудность, продажа заложенной квартиры не является невозможной и активно практикуется. Рассмотрим популярные варианты, как можно продать обремененную квартиру.

Продажа с предварительным возвратом

Самый простой вариант продажи ипотечной квартиры — досрочно вернуть долг, снять обременение и продавать ее как обычно.

В таком случае фактически собственник продает свободный объект и о своем намерении никого не извещает.

Единственное извещение, которое потребуется, — о досрочном погашении долга.

Необходимо дождаться официального снятия обременения — это займет несколько дней. После этого уже «чистую» квартиру можно продавать.

Сложность такого способа состоит в том, чтобы найти средства на досрочный возврат. Если в собственном распоряжении требуемого количества денег нет, их можно занять у кого-то из близких или рассмотреть идею потребительского кредитования.

Потребительский кредит, как правило, не требует обеспечения — это его неоспоримое достоинство. Но и недостатки имеются: по нему выше ставки и получить можно относительно немного — в среднем до 500 000 рублей.

Еще один вариант, где достать нужную сумму, — получить деньги от покупателя. Порядок действий будет таким:

1) найти покупателя, готового внести аванс в необходимом размере. На этом этапе уже часто возникает проблема, ведь не каждый человек готов вносить авансом несколько сотен тысяч рублей;

2) заключить предварительное соглашение;

3) получить аванс и погасить задолженность перед банком;

4) освободить квартиру и провести ее продажу.

Продажа с одновременным погашением кредита

Это другой способ, при котором потребуется согласие залогодержателя.

Проводится такая продажа в следующем порядке:

1) собственник запрашивает разрешение на отчуждение квартиры и получает его, также следует запросить справку о том, сколько он еще должен вернуть;

2) текущий владелец и покупатель заключают договор купли-продажи, в котором прописывается одно из обязательств первого — направить часть средств на возврат займа;

3) покупатель передает оговоренную сумму, из нее производится вычет остатка займа продавца по кредиту: эта часть направляется на погашение ипотеки. Остальное после регистрации прав за новым владельцем переходит в распоряжение теперь уже бывшего владельца недвижимости.

Вторая сторона тоже берет ипотеку

Это лучше всего реализовывать в одном банке, то есть чтобы приобретатель оформил ипотеку там же, где оформлена ранее ипотека текущего хозяина.

Порядок действий следующий:

1) у банка запрашивается разрешение на отчуждение. Действовать далее следует только после его получения;

2) приобретатель подает заявку на предоставление займа и получает одобрение;

3) участники заключают предварительный договор купли-продажи;

4) приобретатель перечисляет банку аванс в размере не меньшем, чем первоначальный взнос;

5) кредитная организация, в свою очередь, открывает специальный счет — аккредитив, через который будут производиться все расчеты. На него перечисляют сумму, причитающуюся продавцу: это сумма договора из которой произведен вычет его задолженности. Эти деньги перечисляются из аванса покупателя, а если его не хватает, банк добавляет недостающее;

6) участники подписывают договор и регистрируют права приобретателя в Росреестре. После перехода собственности деньги со счета передают к этому моменту уже бывшему владельцу.

Например, объект стоит 4 млн рублей, за столько же он ранее покупался с привлечением банковских денег нынешним хозяином. К моменту продажи квартиры банку им уже возвращено 2 млн рублей. Производя вычет уплаченной доли займа из его изначального размера, видим, что на момент продажи продавец должен банку еще 2 млн рублей.

То есть при цене 4 млн рублей по итогу сделки продавец должен получить 2 млн рублей, а еще 2 млн рублей пойдут в оплату его задолженности.

Приобретатель внес 1 млн рублей в качестве первого взноса и 3 млн рублей взял в долг. Миллион от покупателя поступает на аккредитив. Поскольку первый платеж оказался меньше того, что полагается продавцу, банк добавляет еще 1 млн рублей от себя. Полученные на аккредитиве 2 млн рублей передаются бывшему владельцу.

Как любая такая сделка, продажа ипотечной недвижимости требует официальной регистрации прав нового хозяина в Росреестре.

Продажа с молотка

Наихудший сценарий избавления от объекта — это его реализация залогодержателем. Если заемщик перестал выплачивать деньги, кредитор на основании решения суда вправе реализовать имущество на торгах, из вырученного погасить оставшуюся сумму долга, а остальное вернуть заемщику.

На практике залоговое имущество продается по значительно более низким ценам, что понятно: задача — сбыть его как можно быстрее, поэтому встречается снижение рыночной стоимости и в полтора-два раза. Например, объект, чья рыночная стоимость 3 млн рублей, продается за 1,5–2 млн рублей. После того как из вырученной суммы произведут вычет остатка долга, в лучшем случае останутся небольшие средства. Иногда вырученных денег не хватает даже на выплату займа. В результате человек остается на улице и в долгах.

Поэтому доводить дело до этого не стоит. Если гражданин понимает, что не погасит заем сам, будет лучше своевременно самостоятельно реализовать имущество, воспользовавшись одним из сценариев, изложенных выше.