Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника — это процесс, в результате которого право собственности на недвижимость, принадлежащую лицу младше 18 лет, переходит к другому человеку. Такие сделки требуют получения разрешения органа опеки и попечительства.
Кто вправе распоряжаться собственностью ребенка
Собственниками недвижимости в Российской Федерации вправе быть как взрослый человек, так и человек, еще не достигший совершеннолетия. При этом он может владеть жилым помещением, домом или иным подобным имуществом целиком или только частично. Дети становятся собственниками, например, в результате выдела долей в праве на жилое помещение после покупки имущества с использованием материнского капитала.
Несовершеннолетними в России признаются лица до 18 лет. До этого возраста гражданин не является полностью дееспособным и нуждается в законных представителях, коими являются родители, усыновители, опекуны или попечители. В отдельных случаях полная дееспособность может наступить уже в 16 или 17 лет, и тогда законные представители уже не нужны, но это скорее исключение, чем правило.
Дееспособность лиц младше 18 лет также бывает разной:
● до 6 лет дети не могут самостоятельно заключать никакие соглашения и договоры, от их имени в них участвуют родители, усыновители или опекуны;
● с 6 до 14 лет дети вправе заключать мелкие бытовые сделки и распоряжаться карманными деньгами, но не более того. Продажа недвижимости в число разрешенных операций не входит;
● подростки старше 14 лет могут от своего имени совершать сделки, но только с согласия законных представителей.
Таким образом, дети и подростки не свободны в распоряжении своим имуществом: за детей соглашения подписывают взрослые, а действия подростков должны быть ими одобрены.
При этом продажа квартиры несовершеннолетнего собственника, в каком бы возрасте он ни находился на момент сделки, требует разрешения органа опеки и попечительства (ООиП).
Получение разрешения
Порядок получения одобрения опеки следующий:
1) обратиться в ООиП по месту расположения квартиры, описать ситуацию и получить полный перечень необходимых бумаг;
2) собрать требуемый пакет;
3) подать заявление о выдаче разрешения на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника и сопроводить его всеми необходимыми бумагами;
4) дождаться принятия решения и получить его. Ожидание займет не более 15 дней с момента подачи заявления. Контролирующий орган может как разрешить отчуждение, так и отказать;
5) если получен отказ, он должен быть аргументированным, и если заявители не согласны, они вправе обжаловать его в суде.
При подаче заявления, как правило, необходимы:
● паспорта родителей или иных законных представителей;
● свидетельство о рождении;
● документы на продаваемый объект — свидетельство о собственности, договор купли-продажи, кадастровый паспорт, справка о зарегистрированных лицах по форме № 9;
● бумаги, подтверждающие, что взамен продаваемого жилья ребенку будет предоставлено другое. Это может быть, например, предварительный договор на новое жилое помещение.
Это не точный перечень документов: в зависимости от ситуации и подхода конкретного отдела опеки он может быть дополнен другими бумагами. Поэтому для родителей важно заранее уточнить состав требуемого пакета.
Задача ООиП — убедиться, что продажа квартиры не ущемляет интересы несовершеннолетнего собственника и он не останется в итоге на улице.
Поэтому при рассмотрении заявления контролирующий орган будет оценивать массу обстоятельств, например:
● стоимость, метраж, расположение и прочие характеристики продаваемой квартиры и сравнивать их с аналогичными параметрами покупаемого на замену объекта. Операция не должна привести к уменьшению стоимости собственности ребенка — таково требование закона. В идеале она должна увеличиваться и в метраже, и в денежном эквиваленте;
● условия сделки. Сложнее согласовать отчуждение квартиры, если взамен родители намерены купить новую в ипотеку: в этом случае доля ребенка в новой квартире окажется в залоге, а значит, если взрослые перестанут, по любым причинам, гасить кредит, он рискует остаться на улице;
● если приобретается жилье в строящемся доме, помимо прочего оцениваются степень готовности здания и репутация застройщика: если есть основания полагать, что стройку не завершат, одобрение могут и не дать.
Если по каким-то причинам ООиП отказал и суд после оспаривания с изложенными в отказе выводами согласился, придется придумать дополнительные меры, чтобы обезопасить ребенка от бездомности. Например, в некоторых случаях разумнее не выделять ему долю в приобретаемом жилье, а положить на отдельный счет его часть вырученных денег. Покупка в таком случае оформляется на взрослых членов семьи.
Однако и такой вариант не всегда одобряют: если доля несовершеннолетнего в квартире была невелика, денег, положенных на счет, в будущем может не хватить на покупку его собственного жилья, и он все равно останется на улице.
Как происходит продажа
После получения разрешения продажа становится возможна, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и передают его и пакет сопутствующих документов в Росреестр для государственной регистрации прав нового собственника.
В тексте важно указать:
● предмет — что конкретно продается: адрес, метраж, кадастровый номер, иные индивидуализирующие признаки;
● цену — сколько денег покупатель заплатит продавцу;
● перечень лиц, которые сохраняют возможность жить в продаваемом объекте, если таковые имеются;
● иные важные для сторон условия — например, порядок расчетов, сроки и порядок передачи недвижимости покупателю или ответственность за неисполнение договоренностей.
Важно помнить, что соглашения купли-продажи на имущество несовершеннолетнего собственника подлежат нотариальному удостоверению, без которого продажа не состоится. Нотариус призван проверить законность соглашения, в том числе все ли интересы несовершеннолетнего собственника соблюдены.
После удостоверения нотариус сам передает документы в Росреестр. В течение 1-3 дней права будут официально зарегистрированы за покупателем, и останется только завершить расчеты и передать объект по акту приема-передачи.
В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/
