Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — это соглашение, в котором собственник жилья и человек, желающий это жилье приобрести, выражают намерение подписать договор купли-продажи квартиры. Задатком называется действие, обеспечивающее замысел договаривающихся людей.

Когда и зачем заключается предварительный договор с задатком

Предварительный договор — это необязательный этап купли-продажи квартиры: стороны вправе им пренебречь и перейти сразу к сделке.

Но иногда официальное оформление достигнутого консенсуса необходимо. Например:

● если отчуждается собственность ребенка или подростка младше 18 лет. Если покупатель уже найден, а разрешения от опеки нет, то, пока оно оформляется, разумно было бы заручиться официальными гарантиями. А для большей надежности обговорить перечисление задатка. Потребуются такие гарантии и для покупки новой недвижимости: опека разрешит заключить договор, если предоставить подтверждение того, что взамен несовершеннолетний будет обеспечен другой крышей над головой. Таким подтверждением и выступает предварительный документ на новое жилье;

● если приобретатель оплачивает покупку с привлечением заемных средств, например в ипотеку. Банк, в который он обратился за займом, может потребовать составления предварительного соглашения, чтобы убедиться, что продажа точно состоится;

● если отчуждается объект, находящийся в залоге: чтобы комфортно его продать, можно попросить задаток и с его помощью погасить остаток долга. Такая схема работы возможна, если остаток по долгу маленький, — как правило, люди не готовы платить, когда еще не заключена основная сделка купли-продажи;

● если по каким-то причинам момент заключения основного договора откладывается. Например, потому, что у приобретателя нет всей суммы, но она скоро появится. Чтобы за период паузы никто не передумал, заключается документ о намерениях и обеспечивается задатком.

Форма и содержание предварительного договора

Правила заключения предварительного соглашения прописаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ, в которой, в частности, указано, что составляется оно в той же форме, что и сделка, которую оно предваряет.

Предварительный договор предшествует сделке купли-продажи жилой недвижимости, которую можно удостоверить у нотариуса или подписать в простой письменной форме. Поэтому и предварительный договор стороны вправе удостоверить у нотариуса или подписать в той же форме, в которой будет заключено само соглашение.

Некоторые виды сделок имеют особенности, и для заключения соглашения купли-продажи квартиры в таких случаях необходимо нотариальное удостоверение.

К ним относятся:

● отчуждение не помещения целиком, а доли в праве на него;

● продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.

Если имеет место одна из этих ситуаций, предварительный документ требует нотариального удостоверения.

В тексте предварительного соглашения указываются как условия будущей сделки, так и его специфические условия (например, обеспечение обязательств задатком и срок заключения основного соглашения).

Текст предварительного договора должен включать все существенные условия будущего договора, а это:

● его предмет — что конкретно продается. Следует перечислить индивидуализирующие признаки продаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер;

● цена — сколько денег предстоит выплатить;

● перечень лиц, которые после заключения договора купли-продажи сохраняют право проживания и пользования проданным помещением.

Также целесообразно согласовать дополнительные условия взаимодействия, например:

● как будут проводиться расчеты;

● порядок и срок передачи квартиры;

● ответственность за неисполнение обязательств.

Отдельно следует указать срок подписания основного договора. Если пункта, регулирующего такой срок, нет, по умолчанию он признается равным одному году.

Если соглашение удостоверяется у нотариуса, он обеспечит необходимые формулировки договора, которые будут полностью отвечать интересам участников.

Задаток

Важным пунктом, ради которого часто и подписывается предварительный договор, выступает задаток.

Задатком называется мера, которая гарантирует исполнение договоренностей. То есть она гарантирует, что участники отношений не откажутся от своих планов.

Порядок работы с задатком следующий:

● приобретатель вносит задаток при подписании предварительного соглашения. Это небольшая относительно общей стоимости недвижимости сумма;

● если условия договора купли-продажи квартиры всеми выполняются должным образом, задаток засчитывается в счет оплаты;

● если покупатель отказывается от приобретения недвижимости, продавец оставляет задаток у себя;

● если передумал собственник, он возвращает двойной размер задатка: такой порядок установлен статьей 381 Гражданского кодекса РФ.

Перечисление задатка — это необязательное действие: стороны могут обойтись без него.

Его размер согласуется индивидуально, иногда требуются крупные средства. Например, если:

● есть обоснованные подозрения, что приобретатель откажется. Такой отказ чреват для владельца серьезными неудобствами и даже убытками: найдя контрагента, он вынужден отказывать другим претендентам. Если в итоге покупатель передумал, продавец теряет не только другого претендента, но и время. Тогда задатком он компенсирует свои неудобства;

● за счет задатка владелец рассчитывает погасить ипотеку на продаваемый объект недвижимости.

В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/