Оформление договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора, этот документ нужен и для продажи квартиры, и для отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности.

Договор о продаже недвижимого имущества либо заключается в простой письменной форме, либо удостоверяется у нотариуса, документ должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателем, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, то есть соглашения сторон, в котором они выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида сделки, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет — например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — продажная цена недвижимости.

· Важно указать в договоре обременения (ипотека, сервитут и т.д.), если они есть. Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры либо дома или доли), в договоре необходимо привести перечень граждан, которые имеют право или могут сохранить право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением, или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: порядок и сроки расчетов по сделке (аккредитив, банковская ячейка или депозит нотариуса — наиболее безопасный и выгодный способ расчетов), сроки передачи объекта продажи (стороны составляют акт приема-передачи недвижимого имущества), ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости примут решение о нотариальном удостоверении сделки помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте договора также следует отметить этот факт.

Регистрация перехода прав на недвижимость на основании сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию понадобятся документ-основание возникновения права собственности, доверенность, если сделка совершалась через представителя, и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно) он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр;

· срок регистрации прав по сделке в нотариальной форме сокращен до минимума: всего 1 день после поступления в ЕГРН заявления, договора купли-продажи (полного пакета документов) — если документы поданы в электронном виде, а если на бумажных носителях — не более 3 дней.

При этом нотариус, удостоверяя сделку, проводит полную правовую экспертизу договора, а также:

· устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;

· проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;

· разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;

· проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие реальных намерений сторон тому, что указано в тексте договора.

В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/