Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

При покупке жилья продавец обязуется передать его в собственность покупателю, а покупатель — принять жилье и оплатить за него конкретные денежные средства. Стороны оформляют единый документ и подписывают его. В некоторых случаях действующее законодательство устанавливает, что обязательной является нотариальная сделка купли-продажи квартиры. Иначе она будет являться ничтожной. Ниже рассмотрим ситуации, когда купля-продажа квартиры через нотариуса необходима в силу законодательства и какие преимущества это несет сторонам.

Купля-продажа квартиры через нотариуса является обязательной в следующих случаях:

· собственник жилья — несовершеннолетний;

· недвижимость продает гражданин, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным. От его имени в соглашении выступает опекун. Здесь рекомендуем заручиться согласием органа опеки и попечительства, иначе договор признают недействительным;

· продажа доли в праве общей долевой собственности на жилье. Исключение — когда все участники долевой собственности продают свои доли по одному документу. В этом случае нотариальная сделка купли-продажи квартиры законом не предусмотрена;

· заключение договора ренты;

· соглашение совершается с ипотекой;

· оформление бумаг по распоряжению жилья на условиях опеки;

· покупка имущества супругами в долевую собственность;

· стороны сами об этом договорились.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего совершается только с согласия органа опеки и попечительства. Несовершеннолетние лица (от 14 до 18 лет) ‒ собственники жилья вправе распорядиться имуществом с письменного разрешения законных представителей (родителей, попечителей и усыновителей). Иначе бумаги могут быть аннулированы.

Если он не является собственником жилого помещения, а только проживает в нем, то нотариальная сделка купли-продажи квартиры не требуется.

Продажа части жилого имущества

Продажа части жилого имущества имеет свои особенности. Если собственник доли продает его третьему лицу (или лицам), он обязан письменно уведомить об этом других участников долевой собственности. Не позднее 30 дней остальные собственники вправе приобрести реализуемую долю или отказаться от ее покупки в письменной форме. Нарушение этого правила о преимущественном праве покупки доли влечет ее недействительность. После получения отказа приобретения отчуждаемой доли предусмотрена нотариальная сделка купли-продажи квартиры.

При заключении договора ренты (пожизненной или постоянной) рекомендуем получить справки психоневрологического и наркологического диспансеров о дееспособности рентополучателя. Если передаваемая по ренте жилая недвижимость приобретена в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруга. Далее можно обратиться за оформлением купли-продажи квартиры через нотариуса.

Нотариальная сделка купли-продажи при ипотеке

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры требуется при ипотеке. Это позволяет заемщику застраховать себя от существенных рисков и негативных последствий.

Когда супруги покупают жилье в общую долевую собственность, они изменяют режим совместной собственности, определенный действующим законодательством, в отношении своего будущего имущества. То есть такое соглашение содержит условия брачного договора, что влечет необходимость его нотариального удостоверения. Если супруги не оформили куплю-продажу квартиры через нотариуса, то сам договор сохраняет силу. Однако условие о приобретении жилья в общую долевую собственность меняется на совместную.

Нотариальная сделка — гарантия безопасности

Чтобы защитить свои права и интересы, граждане принимают решение оформить куплю-продажу квартиры через нотариуса. Это связано с высокой ценой на жилье и большим количеством мошеннических схем в сфере недвижимости. Кроме того, для многих проданное имущество является единственным жильем. Обращение к специалисту снижает риски оспаривания соглашения, так как он проводит полный юридический анализ бумаг и самого соглашения.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры предполагает присутствие всех участников (продавца и покупателя) или их представителя. Но на практике это не всегда бывает возможно. Например, гражданин приобретает жилую недвижимость в другом регионе страны и не может выехать на сделку.

Тогда нотариальная сделка купли-продажи квартиры может быть удостоверена несколькими нотариусами без совместного присутствия участников договора. Обязательным требованием здесь является осуществление одним из нотариусов деятельности в нотариальном округе по месту расположения жилья. Нотариусы проводят дистанционную нотариальную сделку купли-продажи квартиры, используя видеосвязь и средства электронной цифровой подписи.

Иногда стороны не готовы сразу подписать документ о приобретении жилого имущества. Например, продавцу нужно получить согласие органа опеки и попечительства, нотариальное согласие супруга или покупателю требуется время для сбора денежных средств. В этом случае рекомендуем заключить предварительный договор. Он должен содержать все существенные условия основного документа: описание квартиры, ее стоимость и лиц, которые сохранят право проживания и пользования продаваемым жильем. Кроме того, предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной. Поэтому если закон требует оформлять куплю-продажу квартиры через нотариуса, то и предварительный документ должен быть засвидетельствован специалистом.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры защищает права сторон. Нотариус:

· дает консультацию по совершаемым действиям;

· проверяет личности сторон соглашения и их волеизъявление;

· устанавливает полномочия собственника на жилую недвижимость;

· разъясняет гражданам их права и обязанности, смысл, значение и последствия соглашения;

· проверяет содержание договора на соответствие действующему законодательству;

· дает гражданам разъяснения по возникающим вопросам;

· помогает в составлении и сборе бумаг;

· проверяет чистоту соглашения.

Кроме того, нотариус самостоятельно запрашивает необходимые для нотариального удостоверения сделки документы по межведомственным каналам связи. Например, выписка из ЕГРН на объект недвижимости, информация об открытии процедуры банкротства в отношении стороны договора, сведения о наличии ограничений или обременений на недвижимость, использование при приобретении квартиры материнского капитала или утрата лицом дееспособности. Очень часто граждане не могут сами получить всю необходимую информацию об имуществе и учесть риски для принятия решения о покупке.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры существенно экономит сторонам время при государственной регистрации. Так, в случае нотариального удостоверения сделки заявление в Росреестр о государственной регистрации права и прилагаемые к нему бумаги направляет сам нотариус. Исключение: стороны с этим не согласны или в реестре есть отметка о невозможности перехода права собственности без личного участия собственника и договор подписан представителем по доверенности.

В результате направления в Росреестр нотариально удостоверенных документов в электронном виде сокращается время рассмотрения и получения выписки. Например, при ипотеке жилья срок государственной регистрации уменьшается с максимальных 7 рабочих дней до 1 рабочего дня.

Так же нотариальное удостоверение сделки позволяет обратиться за государственной регистрацией любой стороне самостоятельно.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры имеет большую доказательственную силу по сравнению с документом, совершенным в простой письменной форме. На данный момент нотариальный акт считается в судебном процессе безусловным доказательством. Оспорить его можно только в порядке особого судопроизводства.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры с правовыми изъянами влечет имущественную ответственность. Нотариус, занимающийся частной практикой, обязан застраховать свою профессиональную деятельность. Это дает дополнительную финансовую защиту лицам, пострадавшим от услуг специалиста. Имущественный ущерб, причиненный услугами государственного нотариуса, возмещается за счет государства.

Таким образом, нотариальная сделка купли-продажи квартиры выступает эффективным инструментом в борьбе с мошенничеством и защите уязвимой категории граждан (несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц).

В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/