Купля-продажа недвижимости

Сделки с недвижимостью сопряжены с серьезным стрессом и для продавца, и для покупателя, ведь каждая сторона может допустить ошибку или вовсе связаться с мошенниками. Купля-продажа недвижимости осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку. Например:

· при продаже долей в недвижимости и заключении договоров ипотеки долей в недвижимости (за исключением купли-продажи долей в праве на землю, отчуждения долей и ипотеки долей в недвижимости в рамках одной сделки всеми собственниками, сделок с недвижимостью, которая составляет паевой инвестиционный фонд или покупается для включения в состав такого фонда, сделок по покупке долей в случае заключения договора с кредитной организацией);

· если заключается договор купли-продажи имущества, принадлежащего не достигшим совершеннолетия или ограниченным в дееспособности гражданам, или сделка по распоряжению недвижимостью на условиях опеки;

· при заключении предварительного договора продажи квартиры, дома и другой недвижимости, если нотариальная форма предусмотрена для основного договора.

Продавец и покупатель вправе согласовать нотариальное удостоверение договора и внести пункт об этом в договор, чтобы повысить правовые гарантии сделки. В случае невыполнения условия купля-продажа не состоится, сделка будет недействительной.

Существенные (обязательные) условия договора купли-продажи и регистрация перехода права

· Сделка об отчуждении недвижимого имущества должна содержать условие о предмете договора: если вы продаете квартиру, дом, землю или здание, строение, сооружение, подробно опишите объект недвижимости, чтобы не возникло проблем с идентификацией. В предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д. Договор, в котором не прописан предмет, считается незаключенным.

· Помимо предмета договора, обязательным условием считается определенная сторонами (продажная) цена имущества, а если покупка недвижимости осуществляется в рассрочку или в кредит, добавьте график внесения платежей. Укажите в договоре сроки и порядок расчетов. Например, можно воспользоваться депозитом нотариуса (это удобный и безопасный способ расчетов). Депозит нотариуса защищен от рисков, и стоимость услуги меньше, чем аренда ячейки.

· Если предмет договора — жилая недвижимость, то обязательным условием считается перечень лиц, имеющих право пользования имуществом, проживания на жилплощади. Кроме того, в договор следует внести пункт об обременениях (например, ипотеке, сервитуте) — есть они или нет.

Для регистрации перехода права на квартиру, дом, нежилое помещение необходимо подать заявление в регистрирующий орган. Если сделку удостоверяет нотариус, то эта процедура осуществляется с его помощью. Нотариус сам направит в Росреестр заявление в день совершения нотариального действия, если иные сроки не установлены сторонами в договоре купли-продажи. Срок регистрации нотариально удостоверенной сделки составляет всего 1 день с момента поступления документов в регистрирующий орган, при подаче документов на бумажных носителях — не более 3 дней (п. 9 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариально удостоверенная сделка снижает риски, которые несут участники договора, гарантирует большую правовую и даже финансовую защиту: нотариус несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в результате совершения нотариального действия. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. Если нотариус обнаружит нарушения законодательства, недобросовестность со стороны участников сделки, он не удостоверит договор. Нотариус действует в интересах всех участников сделки, что гарантирует недопущение нарушения чьих-либо законных прав.

Рекомендуем проверять информацию перед подписанием договора продажи квартиры, участка, дома и другого имущества, запросите актуальную информацию о недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. Убедитесь в правильности заполнения бумаг, соответствии текста договора требованиям законодательства и обратите внимание на цену — в договоре она не должна быть ниже оговоренной сторонами (продавцы иногда занижают цифру, чтобы сократить налоговую нагрузку). Это не только незаконно, но и опасно для покупателя, ведь он рискует в случае расторжения договора получить меньшую сумму. В случае возникновения вопросов обращайтесь за правовой помощью к нотариусу.

В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/