Как оформить куплю-продажу квартиры

С 2015 года процедура оформления купли-продажи квартиры упростилась, начиная со свободного доступа к шаблонам и бланкам и заканчивая минимальным пакетом документов для государственной регистрации в Росреестре. При этом незнание тонкостей законодательства и ошибки при подписании договора влекут признание его недействительным, или ничтожность. Кроме того, лица могут столкнуться с мошенниками и потерять единственное жилье или денежные средства. Как оформить куплю-продажу квартиры безопасно и избежать ошибок, вы узнаете ниже.

Сторонами договора на продажу и приобретение жилой недвижимости выступают продавец (передает жилье в собственность) и покупатель (принимает и оплачивает имущество). При этом участниками сделки с обеих сторон могут выступать несколько лиц. Например, супруги продают недвижимость в долевую собственность третьим лицам.

Действующим законодательством предусмотрены две формы договора:

· простая письменная. Участники составляют единый документ на бумажном носителе и подписывают его. Это самый распространенный способ провести сделку;

· нотариальная. Лица обязаны оформить куплю-продажу через нотариальную контору, если участниками соглашения являются несовершеннолетние лица, недееспособные или ограниченно дееспособные. Когда гражданин продает долю в жилой недвижимости или супруги приобретают квартиру в долевую собственность, услуги нотариуса тоже необходимы.

За исключением установленных законом случаев стороны сами решают, как оформить куплю-продажу квартиры: самостоятельно или обратиться в нотариальную контору, чтобы безопасно провести сделку.

Прежде чем оформить куплю-продажу, граждане вправе подтвердить свои намерения, заключив предварительный договор. В нем рекомендуем прописать условия основного договора: данные участвующих лиц, описание жилого имущества, условия и порядок расчетов, стоимость жилья, расходы, которые несет каждый участник.

При оформлении купли-продажи квартиры необходимо учитывать ряд моментов:

· нахождение лица в браке. Когда жилое имущество приобретено во время брака, оно является совместной собственностью. Если не получить нотариально заверенное согласие супруга, он вправе обратиться в суд и оспорить договор. В случае покупки имущества так же рекомендуем заручиться разрешением супруга;

· участие несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного. Здесь при оформлении купли-продажи потребуется согласие органа опеки и попечительства;

· стоимость жилой недвижимости. Она отличается от кадастровой и оценочной стоимости и определяется лицами самостоятельно. Рекомендуем указывать в бумагах полную цифру. Это объясняется несколькими причинами. Если соглашение будет оспорено, то продавец вернет ту сумму, которая указана в бумагах. Получить сумму, переданную в действительности, будет затруднительно. Кроме того, при продаже приобретенной квартиры в течение 5 лет покупатель должен оплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей стоимость покупки.

Способы оплаты при оформлении купли-продажи квартиры

При оформлении купли-продажи рекомендуем определить условия и форму оплаты. Как будет производиться расчет — наличными деньгами или в безналичном порядке, через банковскую ячейку, открытие эскроу-счета или депозит нотариуса. Каждый способ расчетов имеет свои плюсы и минусы.

Так, наличная оплата является самой быстрой. Однако при подсчете денег можно пропустить фальшивые купюры или столкнуться с вопросом безопасности при перевозке большой суммы. Кроме того, лица заинтересованы передать и получить финансы на разных условиях. Собственник мотивирован получить деньги на момент оформления купли-продажи и до подачи документов на регистрацию. Покупателю выгодно передать денежные средства после регистрации прав на имущество и получения статуса собственника.

Если вы выбираете наличный способ оплаты, то рекомендуем подтвердить получение денег распиской. В ней обычно прописывают следующие данные: кто, от кого, когда, за что и в каком размере получил денежные средства. Чтобы избежать оспаривания подписи в суде, ее можно заверить в нотариальной конторе.

Расчет через банковскую ячейку позволяет безопасно исполнить договорные денежные обязательства. Здесь участники соглашения заключают договор аренды ячейки с банком и прописывают положения о доступе к ячейке. На практике доступ к деньгам предоставляется при предъявлении выписки из ЕГРН или зарегистрированного договора о переходе права собственности на жилое имущество. Кроме того, стороны могут заказать услуги подсчета и проверки денег на подлинность. Минус такой процедуры ‒ дополнительные расходы за банковские услуги.

При оформлении купли-продажи лица вправе провести расчеты через депозит нотариуса. Здесь определен следующий порядок. Граждане подписывают соглашение. Покупатель перечисляет денежные средства на счет нотариуса. После регистрации договора нотариус перечисляет деньги на счет продавца. В соглашении рекомендуем прописать положения, при которых деньги перечисляются или возвращаются участникам сделки. Плюс этого варианта ‒ сохранность финансов. Здесь нотариус выступает гарантом денежных отношений. Минус ‒ дополнительные расходы на услуги нотариальной конторы.

Расчет с помощью эскроу-счета проходит в безналичной форме. Собственник открывает в банке счет, граждане подписывают с банком трехстороннее соглашение, указывая положения по переводу финансов. Затем покупатель перечисляет на эскроу-счет деньги. После соблюдения оговоренных в соглашении условий (например, предоставление выписки из ЕГРН) банк переводит продавцу деньги. Минус этого способа ‒ высокая стоимость банковских услуг. Кроме того, не все банки готовы открыть эскроу-счет.

Существует три варианта оплаты жилья при оформлении купли-продажи:

· до проведения сделки. Эта обычная практика, когда покупатель рассчитывается с продавцом за недвижимость в полном объеме, еще не став собственником. Здесь права будущего владельца имущества не защищены. Есть риск лишиться и денег, и жилья, если Росреестр откажет в регистрации по какой-либо причине;

· расчет по частям. Первая часть денег передается перед подачей документов в Росреестр, оставшаяся ‒ после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру;

· после регистрации договора.

Если участники решили провести оплату недвижимости после оформления купли-продажи, то в документах указывают на рассрочку и возникновение на жилье обременения в пользу продавца. Росреестр вносит об этом запись. После полного расчета за имущество стороны вновь обращаются в регистрационный орган за погашением обременения. Минус этой процедуры ‒ нежелание прежнего собственника вновь идти в Росреестр, чтобы аннулировать запись об обременении.

Расходы по соглашению ‒ еще один вопрос, который стороны оговаривают при оформлении купли-продажи. Рекомендуем заранее решить, кто и за что несет расходы для проведения сделки. На практике большую часть расходов по оформлению купли-продажи жилой недвижимости несет будущий собственник. Например, государственная пошлина за регистрацию или услуги риелтора. Продавец несет расходы, заказывая основные документы для проведения сделки. Например, выписки из ЕГРН, нотариальное согласие супруга или заказ справок из психоневрологического диспансера. Некоторые расходы стороны делят поровну: услуги нотариуса, аренда банковской ячейки, оплата банку за подсчет и проверку денег.

Способы оформления купли-продажи квартиры

Оформить куплю-продажу можно следующими способами:

· через МФЦ. Это распространенный вариант проведения стандартной сделки с жильем. Граждане собирают необходимые бумаги, подписывают документы и передают их в МФЦ. Если все в порядке, через 10 дней участники забирают договор на руки;

· через нотариуса. Специалист проведет правовой анализ поданных собственником и покупателем документов, запросит недостающие, установит личность присутствующих, разъяснит их права и обязанности, проверит чистоту сделки и удостоверит договор. После нотариус обязан направить бумаги на государственную регистрацию, если у заявителей нет возражений. В результате лица получат зарегистрированный договор через 1 день;

· Через нотариуса, когда стороны находятся в разных городах, сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами. Основное здесь требование — чтобы один из нотариусов осуществлял свою деятельность в том регионе, где находится недвижимость.

При такой дистанционной сделке используется защищенный канал видеосвязи;

· через банк. Этот способ используется при заемных денежных средствах. Банк сам оформляет куплю-продажу и направляет его в Росреестр. После этого лица ожидают регистрации права собственности на недвижимость за покупателем и перечисления денег продавцу.

· с использованием электронной цифровой подписи. Этот вариант применяется на практике редко, так как не все граждане оформили ЭЦП. Он удобен для лиц, находящихся в разных городах и не имеющих возможность встретиться для оформления купли-продажи в одном месте.

Как оформить куплю-продажу жилой недвижимости и провести сделку, решать вам. На практике каждое соглашение имеет свои особенности и требует внимательного подхода. В статье разобрали основные моменты, которые возникают при сделке, и способы минимизировать риски.

В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/