Дарение без страха и упрека: как нотариусы предотвращают сомнительные сделки с недвижимостью
С 2025 года все сделки по дарению недвижимости между гражданами должны проходить через нотариуса. Даже если квартиру, дом или земельный участок безвозмездно передают друг другу члены семьи. Как показывает практика, именно близкие — дети, внуки, племянники — часто пытаются принуждать пожилых родственников делать такие щедрые подарки. Нотариусы это пресекают, как и попытки посторонних граждан завладеть чужими квадратными метрами. Кроме того, нотариусы разворачивают притворные сделки, помогают людям разобраться в сложных ситуациях и не нарушить закон.
Родственные узы
В семейных отношениях, к сожалению, бывает темная сторона — того, кто тебе доверяет, легче обмануть или вынудить сделать то, чего человек не хочет.
Один из многих подобных примеров: женщина уговаривала мать, чтобы та подарила квартиру ее дочке. В кабинете у нотариуса пожилая хозяйка недвижимости честно призналась, что внучка и без того вполне обеспечена, а квартиру она хотела бы оставить внуку. Молодой человек живет с бабушкой и опекает ее. Нотариус сделку с внучкой удостоверять не стал. А бабушке рассказал о такой альтернативе дарению, как завещание, когда имущество переходит другому только после смерти собственника.
Еще один недавний случай из практики: к нотариусу обратилась девушка и ее 83-летняя бабушка. Потенциальная одаряемая в красках рассказывала нотариусу, что родственница давно хочет подарить ей квартиру. Последняя же все время оговаривалась, что хочет девушку у себя прописать. Внучка на уточняющие вопросы реагировала с раздражением, возмущалась, что приходится тратить время на «бесполезные беседы». Для нотариусов такое поведение — приглашение к еще более скрупулезному выяснению всех обстоятельств.
Девушке пришлось выйти из кабинета, и нотариус поговорил с пожилой женщиной наедине. В конце концов та рассказала, что готова зарегистрировать внучку в квартире, но дарить ей недвижимость не хочет. В сделке было отказано.
Раньше такие истории заканчивались быстрым подписанием договора в МФЦ. И последующими долгими причитаниями дарителей, которые поддавшись натиску родных распоряжались своим жильем совсем не так, как хотели. А зачастую после этого и вовсе вынуждены были покинуть свои дома.
Чужая забота
Посторонние тоже не остаются в стороне и часто пытаются воздействовать на пожилых людей — одиноких и не только.
Реальная история: хозяйка квартиры сдала комнату молодому человеку. Квартирант был милым и общительным, угощал ее фруктами, помогал по дому и всячески втирался в доверие, а однажды привел к нотариусу — заключать договор дарения той самой квартиры. Женщина не совсем понимала последствия сделки, но парень настаивал, а ей не хотелось его расстраивать.
Нотариус поняла, что даритель находится под психологическим давлением. В сделке было отказано, но на этом история не закончилась. Нотариус расспросила женщину о родственниках, узнала контакты дочери и связалась с ней. Спустя время стало известно, что несостоявшаяся дарительница попросила предприимчивого арендатора покинуть квартиру, дочка наняла для нее помощницу по хозяйству и сама стала чаще приходить в гости.
Люди путаются не только в своих чувствах, но и в видах договоров. Один из кейсов: мужчина после инсульта решил подарить квартиру двум соседкам в обмен на помощь по дому и уход. Список обещаний был внушительным, а даритель был уверен, что женщины обязаны будут выполнить их все.
Нотариус рассказал, что в данном случае лучше может подойти рента. При таком формате новым собственником становится рентоплательщик, но прежний владелец может жить в своем доме до конца своих дней, а также получать помощь и платежи. На недвижимости между тем остается обременение и ее нельзя продать без согласия прошлого хозяина. Дарение же — формат безвозмездный. Он не подразумевает никаких ответных действий со стороны одаряемого, услуг, оплат и тому подобное. Мужчина к таким рискам был не готов и дарить свое дорогостоящее имущество передумал.
«Никто нормально не объяснял» — распространенная фраза среди тех, кого еще до введения обязательной нотариальной формы «добрые люди» — родные, друзья или случайные знакомые — уговорили подарить им жилье, клятвенно пообещав за это пожизненную поддержку. И забыв об этих словах уже на следующий день после регистрации перехода права собственности.
Остаться жить и тужить
Иногда люди все-таки хотят подарить единственное жилье, но при этом прописать в договоре пункт о том, что что они смогут остаться там жить. Судебная практика признает и оставляет в силе договоры дарения недвижимости с таким условием. Есть и разъяснения Росреестра, который регистрирует переход права собственности по таким сделкам, если даритель ранее уже проживал в подаренной квартире.
Однако стоит помнить, что и в таком случае рента может быть более оптимальным вариантом. Ведь прежних владельцев, которые подарили квартиру, но оставили за собой право в ней проживать, могут ждать неприятные сюрпризы. Во-первых, новый собственник может продать квартиру «вместе с ними».
Во-вторых, проблемы могут случится из-за банкротства одаряемого. Если для нового владельца полученная недвижимость не является единственным жильем, и он попадает под процедуру банкротства, то подарок могут забрать за долги. У бывшего собственника, который живет в такой квартире, право там оставаться не отнимут, но квартиру выставят на торги и каким будут дальнейшие условия его жизни — неизвестно.
Без подсказок нотариуса мало кто знает: в договоре дарения можно предусмотреть пункт о том, что, в случае смерти человека, получившего подарок, он возвращается к дарителю, а не переходит наследникам одаряемого. Иногда этот момент становится для людей принципиально важным.
Реальная ситуация: сестра подарила квартиру брату через МФЦ еще до 2025 года. Спустя время мужчина погиб, и на жилплощадь стал претендовать наследник первой очереди — его отец. При этом родитель ушел из семьи, когда мужчина и его сестра были еще детьми, никак им не помогал и не общался. Мать даже не подавала на алименты, так как нерадивый отец много лет провел в местах заключения. Тот факт, что подаренную квартиру после смерти брата получил именно он, стало для дарительницы дополнительным очень болезненным фактором.
Не то, чем кажется
Нотариусы рассказывают, что периодически блокируют попытки граждан прикрыть дарением куплю-продажу недвижимости. Или замаскировать формат мены под «перекрестное дарение». Это когда стороны хотят подарить друг другу разные объекты недвижимости — и делают вид, что эти сделки друг от друга никак не зависят. Один из мотивов: уклонение от преимущественного права выкупа других собственников, когда речь идет о доли в недвижимости. Такие сделки называется притворными и являются ничтожными — то есть недействительны по определению.
Иногда собственник пытается подарить недвижимость, приобретенную им в браке, без согласия супруги или супруга. Случаются и попытки мошенников подарить чужое жилье по подложным документам.
Бывает, люди никого не хотят обмануть, но в ход идет правовая неосведомленность и даже плохая память. Нотариусы и тут могут помочь. Кейс из практики: мужчина в возрасте хотел подарить свою квартиру, а на приеме в нотариальной конторе выяснилось, что в отношении этого объекта уже оформлен договор ренты в пользу другого человека. Несостоявшийся даритель просто забыл об этом.
Иногда к нотариусам обращаются люди, которые хотят подарить земельный участок, не все постройки на котором должным образом зарегистрированы. Например, жилой дом и хозяйственное помещение узаконены, а гараж — нет. Недавно в Земельный кодекс были внесены изменения и теперь землю можно отчуждать, только если все постройки на ней оформлены, как надо.
Если кадастровый план сделан еще до того, как появились незарегистрированные строения, увидеть их наличие на участке нотариус, конечно, не сможет. Но он в любом случае предупреждает участников сделки, что все нужно проверить и, если есть неучтенные объекты, узаконить их. В противном случае в будущем могут возникнуть проблемы с продажей этой недвижимости. После подробной консультации нотариуса многие берут паузу, а спустя время возвращаются с полным пакетом документов на каждый объект.
Другая ситуация: когда объект, располагающийся на участке, зарегистрирован, но собственник земли официально его не приобрел. В практике был случай, когда выяснилось, что владелец земли не купил находящийся на ней «уборный дом» — именно так уборная была зарегистрирована в ЕГРН. И пока он этот «уборный дом» отдельно не докупил, нормально продать или подарить землю со всеми постройками человек не мог.
Еще информация от нотариуса помогает сделать все правильно, когда родители хотят подарить ребенку квартиру, купленную на средства маткапитала. При этом в процессе выясняется, что в семье есть еще один ребенок, на которого не выделили долю в этом жилье, что нарушает требования закона. Нотариусы такие истории тормозят. Информацию об использовании маткапитала они могут получить как из беседы, так и по запросу в Социальный фонд.
Может пресекаться и дарение «маткапитальной» квартиры посторонним. После выделения долей всем членам семьи и с согласия органов опеки такую недвижимость можно продать, но дарить «детские» доли — запрещено.
Бывает и так: люди сразу рассказывают, что квартира куплена на средства маткапитала и хотят подарить детям доли в ней. Нотариус объясняет, что для этого необходима другая форма договора — соглашение о выделении долей. Кажется, что это — юридическая формальность, но на деле неправильное выделение долей может привести к неприятным последствиям.
Помимо этого, нотариус проверяет и другие важные нюансы: паспорта участников, документы на недвижимость, есть ли все нужные согласия, нет ли обременений на квартире, например, ареста или залога. Смотрит, не ограничен ли сам даритель в правах распоряжаться имуществом, например, не находится ли он в процессе банкротства, нет ли ограничений по дееспособности и так далее.
Напомним, после введения обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости, они стали еще доступнее в части стоимости. При этом для близких родственников законодательно была введена скидка в 50% на федеральный тариф.
