Нотариальное удостоверение сделки
При заключении договора стороны (граждане или организации) стремятся достигнуть нужного им результата. Например, прекратить права прежнего собственника на квартиру и оформить права нового владельца. По общим правилам в сфере недвижимости любой договор можно заверить в нотариальной конторе по договоренности заинтересованных лиц. Для ряда правоотношений законодатель закрепил обязательное нотариальное удостоверение сделки. Далее рассмотрим, какие сделки подлежат нотариальному удостоверению, общие правила и этапы удостоверения сделок нотариусом, последствия несоблюдения удостоверения сделок у нотариуса.
Обязательное нотариальное удостоверение сделки установлено законом для:
· завещания;
· ренты;
· брачного договора;
· соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака;
· продажи, мены, дарения доли, а также ипотеки долей. Исключение составляет продажа доли всеми участниками долевой собственности по одной сделке. Например, дарения доли в праве собственности на дом между двумя сособственниками не предполагает нотариальное удостоверение сделки (Определение Верховного суда РФ от 21.12.22 № 88-КАД22-6-К8);
· отчуждения недвижимости на условиях опеки;
· распоряжения имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу;
· предварительного договора к основным отношениям, требующим удостоверение сделки нотариусом (если основной договор в силу закона подлежит нотариальному удостоверению)
Обращаем ваше внимание, что с 13 января 2025 года начнет действовать новая редакция п. 3 ч. 2 ст. 574 Гражданского кодекса РФ. Теперь нотариальное удостоверение сделки касается и дарения недвижимости между гражданами, включая родственников. Это должно исключить ситуации, когда даритель не осознает и не понимает сути своих действий при дарении имущества.
Как удостоверить сделку?
Нотариальное удостоверение сделки начинается с визита в нотариальную контору. Обратиться можно к любому нотариусу, не привязываясь к адресу прописки заявителей. При этом если происходит отчуждение недвижимости, то заявители вправе прийти в любую нотариальную контору, находящуюся в пределах субъекта РФ по местонахождению объекта недвижимости. Например, земельный участок расположен в Самарской области. Значит, проводить нотариальные действия будет должностное лицо, работающее в Самарской области.
Для приема у нотариуса сторонам необходимо представить комплект имеющихся у них бумаг. Минимальный пакет документов для начала подготовки договора варьируется от конкретной ситуации. Обычно он включает в себя паспорта участников, их СНИЛС, правоустанавливающие документы на имущество, свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН, доверенность (если договор подписывает представитель), разрешение органов опеки, если участвуют несовершеннолетние или недееспособные.
Нотариальное удостоверение сделки возможно либо по договору, представленному заявителями, либо по варианту, изготовленному специалистом в нотариальной конторе. Если в документах, принесенных заявителями, будут условия, противоречащие действующему законодательству, должностное лицо вправе не проводить нотариальное удостоверение сделки.
Затем нотариус изучает бумаги и определяет круг обязательных запросов в государственные реестры для сделки, требующей нотариального удостоверения. Например, отсутствие обременений и арестов на имущество, дел о банкротстве сторон, семейное положение участников.
После получения необходимых сведений и документов нотариус запишет и пригласит заявителей на конкретную дату и время.
На нотариальное удостоверение сделки приходят лично все участники, достигшие 14 лет, или их представители.
Этапы удостоверения сделки
Нотариальное удостоверение сделки включает следующие этапы:
· установление личности заявителей. Если у нотариуса возникли сомнения в подлинности бумаг, то он вправе запросить дополнительную информацию;
· проверка дееспособности заявителей-граждан и правоспособности юридических лиц;
· установление действительности волеизъявления участников договора;
· разъяснение заявителям сути удостоверения сделки нотариусом и последствий ее совершения;
· проверка документов, установление принадлежности имущества, проверка отсутствия арестов и т.д.
После подписания участниками документов нотариус проставляет на договоре свою подпись и гербовую печать.
По просьбе заявителей нотариус вправе самостоятельно направить заявление и прилагаемые к нему документы на государственную регистрацию в электронном виде. Эта услуга бесплатная.
Нотариальное удостоверение сделки гарантирует разъяснение и понимание сторонами своих действий, возникающих прав и обязанностей по договору, отсутствие каких-либо претензий и соблюдение прав и интересов третьих лиц.
Когда необходимо удостоверить сделку?
Ситуации, когда нужно нотариальное удостоверение сделки, определены п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ. Первое — это случаи, прямо указанные в законе. Второе — стороны договора вправе самостоятельно договориться об удостоверении сделки нотариусом. Это дает участникам ряд преимуществ:
· правовой анализ чистоты условий договора. Например, с 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН на чужое имущество отсутствуют персональные данные. Однако нотариус вправе получить полную выписку из ЕГРН для получения полных сведений об объекте и владельце и проведении сделки;
· проверка дееспособности продавца;
· безопасность расчетов через депозит нотариуса;
· возможность совершить сделку дистанционно;
· онлайн-регистрация договора;
· страхование ответственности перед заявителями за законность совершения нотариального действия.
Если заявители проживают в разных населенных пунктах или не могут встретиться в одном месте, то возможно дистанционное удостоверение сделок нотариусом. При этом для сторон сохраняются все преимущества нотариальной формы в реальном присутствии. Дистанционное нотариальное удостоверение сделки возможно по любым двусторонним или многосторонним договорам.
Порядок нотариального удостоверения сделки следующий:
· стороны лично посещают нотариальную контору в месте своего пребывания;
· нотариусы устанавливают между собой видеосвязь и онлайн осуществляют все установленные законом мероприятия;
· подписание документов осуществляется всеми участниками с помощью электронных подписей, которые удостоверяются личными усиленными квалификационными электронными подписями нотариусов.
В результате участники получают электронную версию документа. Дистанционное нотариальное удостоверение сделки предполагает хранение бумаг в электронном формате в системе ЕИС (Единая информационная система нотариата). При необходимости заявители вправе запросить свой экземпляр договора и иные документы на бумажном носителе.
Обязательным условием, при котором происходит дистанционное нотариальное удостоверение сделки, является нахождение одного из нотариусов в регионе расположения предмета сделки — квартиры или дома.
Дистанционное нотариальное удостоверение сделки имеет такую же правовую силу, что и обычное бумажное подписание документов в нотариальной конторе.
В случае, когда нотариальное удостоверение сделки обязательно, несоблюдение этого требования гражданами и юридическими лицами влечет ее ничтожность (ч. 3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ). Такая сделка не будет иметь каких-либо правовых последствий и не создает права и обязанности для сторон. Кроме того, участники не смогут рассчитывать на судебную защиту своих прав и интересов.
На практике бывают ситуации, когда продавец или покупатель полностью или частично выполнил свои действия по сделке. Например, по условиям обязательств покупатель внес денежные средства в счет покупки квартиры. При этом продавец не идет в нотариальную контору. Тогда покупатель вправе обратиться в суд с требованием признать соглашение действительным без такого удостоверения. При удовлетворении судом этих требований последующее нотариальное удостоверение сделки не нужно (ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).
Когда нотариальное удостоверение сделки предусмотрено законом, но покупатель или продавец необоснованно отказывается идти к нотариусу, то в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ он обязан возместить другому убытки из-за задержки заключения или регистрации сделки. Например, покупатель вынужден платить дополнительные арендные платежи по причине невозможности въехать в новое жилье из-за неправомерных действий продавца.
Резюмируем:
Законодатель предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделки в ряде случаев, указанных выше. Участники отношений вправе самостоятельно выбрать нотариальное удостоверение сделки для легитимности и снижения рисков по оспариванию договоров.
Нотариальное удостоверение сделки гарантирует законность и безопасность оформления правоотношений сторон в имущественной сфере.
Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет ничтожность договора.
В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/
