Сделки с несовершеннолетними
Сделки с несовершеннолетними имеют особый порядок оформления. Это связано с возрастом участников и различиями в объеме прав и обязанностей по сравнению с совершеннолетними собственниками. Обязательное нотариальное удостоверение договоров с несовершеннолетними закреплено законодателем и призвано защищать их права и интересы. Далее рассмотрим, кто признается несовершеннолетним, какие сделки с несовершеннолетними подлежат нотариальному удостоверению и особенности удостоверения таких сделок.
По законодательству несовершеннолетними являются лица, не достигшие 18 лет. Различают детей, не достигших 14 лет (малолетние), и детей от 14 до 18 лет. Для каждой группы установлены свои особенности и требования при заключении договора с объектами недвижимости.
Малолетние реализуют свои права при подписании договора через своих родителей и законных представителей. Именно эти взрослые ставят свои подписи на бумагах. В возрасте с 14 и до 18 лет несовершеннолетние дети с письменного согласия родителей или законных представителей самостоятельно подписывают договоры, связанные с имуществом. В обоих случаях на отчуждение недвижимости потребуются разрешение органа опеки и нотариальное удостоверение сделки.
Закон определяет возможность получения ребенком, не достигшим 18 лет, полной дееспособности с вытекающими правами и обязанностями при:
· заключении брака. Гражданин сохраняет этот статус даже после его расторжения;
· работе в рамках трудового соглашения (контракта) или осуществления предпринимательской деятельности.
Такие лица получают полную дееспособность в силу эмансипации и вправе самостоятельно реализовать свою недвижимость без разрешения законных представителей и органов опеки. Для признания ребенка до 18 лет дееспособным необходимо решение органа опеки. При этом должно быть оформлено письменное разрешение обоих родителей, попечителя либо усыновителя. Если такого согласия не получено, потребуется решение суда.
К законным представителям несовершеннолетних законодатель относит родителей, опекунов (в отношении малолетних), попечителей (над детьми с 14 до 18 лет) и усыновителей. Они действуют при оформлении сделки с несовершеннолетними на основании:
· свидетельства о рождении (усыновлении);
· паспорта;
· подтверждающего документа: акта, приказа органа опеки и попечительства об установлении опеки (попечительства) или удостоверения опекуна.
Если сделки с несовершеннолетними проводятся без согласия законных представителей, то их можно признать недействительными в судебном порядке. Заявителями в судебных органах выступают родители, попечители или усыновители.
Сделки с несовершеннолетними, связанные с отчуждением объектов в любой форме, которые следует нотариально удостоверять:
· передача жилого объекта в залог;
· обмен или раздел имущества;
· отказ от участия в приватизации, от наследства, от преимущественной покупки доли;
Требования при совершении сделки с несовершеннолетними
При совершении сделки с несовершеннолетними рекомендуем соблюдать следующие требования:
· сделки с несовершеннолетними по отчуждению жилья должны проходить в присутствие нотариуса. При этом одновременно необходимо приобрести другой аналогичный объект. Исключение: наличие у ребенка иного места для проживания. Тогда полученные при продаже деньги следует зачислить на банковский счет, открытый на имя несовершеннолетнего. Распоряжаться этими средствами возможно с согласия органа опеки на нужды ребенка;
· при отчуждении жилья или доли в имуществе условия не должны ухудшаться. Например, сделки с несовершеннолетними касаются изменения региона (квартира находилась в городе, а стала в сельском поселении), отдаленного от социальной инфраструктуры местонахождения жилого объекта, существенной разности в рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого объектов. Эти факты актируются инспектором органа опеки и попечительства. Без одобрения продажи органом опеки что-либо сделать с жильем не получится. На практике приобретаемый жилой объект должен иметь равноценную или большую площадь. Эти условия проверяются в каждом случае отдельно.
Не имеет значения, проживает ребенок в отчуждаемой жилой площади или нет, где он зарегистрирован, — все равно нотариальное удостоверение необходимо.
Сделки с несовершеннолетними в возрасте до 14 лет проходят нотариальное удостоверение при личном присутствии законного представителя или иного лица по доверенности. Для нотариального удостоверения сделки с несовершеннолетними в возрасте до 14 лет присутствие малолетнего у нотариуса не требуется. Они не участвуют сами при оформлении договора, и их интересы представляют родители или законные представители.
Нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними
Сделки с несовершеннолетними от 14 до 18 лет заключаются самими детьми. Законные представители дают письменное одобрение на такое соглашение либо присутствуют при оформлении договора и ставят свою подпись вместе с подписью ребенка.
Нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетним проходит по обычным правилам. Кроме стандартных документов, нотариусу нужно будет представить:
· бумаги о полномочиях законного представителя. Это может быть свидетельство о рождении (усыновлении), удостоверение опекуна;
· одобрение органов опеки и попечительства. Внимание! Форма такого согласия законом не предусмотрена и отличается в разных субъектах РФ.
Законодатель не запрещает проводить дистанционное нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними. Порядок и требования к проведению нотариального удостоверения онлайн при этом не меняются.
Нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними упрощает заявителям процедуру подачи бумаг на регистрацию. Нотариус вправе самостоятельно подать бумаги в электронном виде в регистрирующий орган. Тогда срок госрегистрации права составит один рабочий день. Это объясняется тем, что нотариально удостоверенные сделки с несовершеннолетними не проходят дополнительной проверки в Росреестре. Подача пакета документов в бумажном варианте увеличивает время регистрации до 3 дней. Когда заявители самостоятельно обращаются в регистрирующий орган при отсутствии оснований для приостановки или отказа, срок рассмотрения будет 7–9 дней.
Обращаем ваше внимание, что нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними позволяет участникам не только соблюсти требования закона, но и максимально обезопасить свое имущество в будущем. Защититься от мошеннических схем и мнимых продаж. Как и любые другие сделки, сделки с несовершеннолетними по отчуждению недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке. Обратиться с таким требованием может любое заинтересованное лицо. Обычно ими выступают близкие родственники ребенка. Судебные разбирательства по оспариванию сделки с несовершеннолетними носят длительный характер: привлекается орган опеки и попечительства и нотариус, рассматривают законность выдачи согласия на подписание соглашения. Возможно назначение повторной проверки или экспертизы на предмет ухудшения социального положения, жилищных условий или прав ребенка. Так государство максимально пытается защитить права детей при оформлении сделки с несовершеннолетними.
Сделки с несовершеннолетними, связанные с отчуждением объекта или доли в праве на недвижимость, должны проходить оформление у нотариуса. Если участникам этого не сделать, договор будет ничтожным, а в регистрации прав по такой сделке откажут. Что касается сделки с несовершеннолетними по приобретению или дарению недвижимых объектов на их имя, то ее нотариальное оформление не требуется. Но заинтересованные лица вправе сами обратиться к нотариусу с просьбой оформить соглашение для подтверждения его законности. Это связано с тем, что нотариус несет полную имущественную ответственность перед заявителями за возникший вследствие его действий ущерб.
Рекомендуем любые договора с участием несовершеннолетних оформлять в нотариальной конторе. Это обезопасит сделки с несовершеннолетними, снизит риски и станет дополнительным доказательством в суде.
В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/
