Продажа квартиры в общей собственности

Продажа квартиры в общей совместной собственности супругов требует от продавца подготовки дополнительного официального документа, определенного законодательством. К таким сделкам неслучайно установлены жесткие требования, игнорирование которых влечет для всех участников риск судебных разбирательств. Создавая строгие регламенты для таких сделок, государство стоит на защите интересов каждого супруга, который участвовал и вкладывал силы в семью, приобретение совместно нажитого имущества, даже если в официальном Едином государственном реестре собственником указан только один супруг и конкретные доли каждому не выделены.

Супружеская собственность

Супружеская собственность — это такой режим владения вещью, когда и муж, и жена одновременно являются владельцами приобретенных вещей, при этом не имеет значения, на чье имя была совершена покупка. Однако не любая квартира, которая появилась во владении у одного из супругов, является совместной собственностью.

Общей совместной собственностью супругов признается только такая недвижимость, которая приобретена одним из супругов на доходы, заработанные или полученные в период официально зарегистрированных супружеских отношений, даже если один из супругов не работал и не имел на тот момент лично заработанных денежных средств и, следовательно, не смог внести свою долю финансов, поскольку занимался домашним хозяйством, находился в декрете или осуществлял уход за детьми.

Но и здесь не все так однозначно. Из судебной практики следует вывод, что останется личной недвижимость, приобретенная пусть даже в период супружества, но на денежные средства, подаренные близкими родственниками или полученные от продажи личного жилья, автомобиля или другого дорогостоящего актива. Также в категорию общей совместной собственности не попадает имущество, полученное одним из супругов по наследству или на основании дарения, например от родителей.

Очевидно, что такие тонкости не под силу доподлинно выяснить рядовому гражданину, если он окажется покупателем в сделке по продаже квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов. Детально изучает происхождение денежных средств, которые были направлены на приобретение квартиры, обычно суд, если между супругами возникает спор относительно правовой природы приобретенного имущества.

Поэтому, забегая вперед, скажем: для покупателя будет безопаснее исходить из презумпции «все приобретенное в период законного супружества продавца — это общая совместная собственность супругов», невзирая на вопрос об источнике на приобретение.

Итак, если речь все-таки идет о продаже совместно нажитой супругами квартиры, то здесь есть твердое правило: такая квартира принадлежит в равных долях обоим, даже если она записана в Едином государственном реестре только на одного. Это значит, что супругам перед сделкой необходимо побывать на приеме у нотариуса. Дело в том, что продажа квартиры в общей совместной собственности супругов потребует волеизъявления на сделку не только от официального владельца отчуждаемой недвижимости, а также письменного согласия его супруга на заключение договора купли-продажи. По требованиям действующего законодательства волю супруга, который не является собственником продаваемой недвижимой вещи, требуется удостоверить нотариально. Как правило, такое нотариальное действие занимает не более получаса. Предварительно супругам необходимо будет предоставить нотариусу паспорт, актуальную выписку из ЕГРН (это необязательно), свидетельство о регистрации брака и брачное соглашение, если такое имеется.

Риски для покупателя

Теперь рассмотрим вопрос с позиции покупателя такого жилья.

Здесь есть важное обстоятельство — продажа квартиры в общей совместной собственности супругов является оспоримой сделкой, если законный супруг продавца не был согласен на ее совершение. Срок давности по таким спорам — один год. Это значит, что сделка будет законной, но если в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, законный супруг продавца обратится с иском в суд о признании сделки недействительной ввиду того, что не хотел продавать, суд будет рассматривать такой спор. Правда, в ходе разбирательства супругу надлежит доказать, что он не знал о совершении купли-продажи. Но как итог есть риск признания сделки недействительной и применения соответствующих последствий. Квартира вернется к прежнему хозяину, который в свою очередь будет обязан вернуть полученные деньги.

А как быть с претензиями недовольной супруги, если вы уже сделали дорогостоящий ремонт в новой квартире? Цены в вашем городе выросли в пять раз с момента покупки. Выход только один — осторожность и предусмотрительность при выборе предмета покупки и сбор всей необходимой информации о продавце.

Таким образом, если вы планируете приобрести жилье по договору продажи квартиры в общей совместной собственности супругов, то обязательно просите продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, которое покупатель будет хранить у себя в подтверждение факта, что в семье все согласовано.

Теперь злободневный вопрос: как же покупателю понять семейное положение продавца? Если продавец сообщает, что он человек семейный, то это упрощает задачу — просим предоставить официальное подтверждение, что одобрена продажа квартиры в общей совместной собственности супругов. Если продавец отрицает статус семейного человека, то может быть запрошена справка с сайта Госуслуг с информацией из Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния и дополнительно — нотариально заверенное заявление об отсутствии семейных отношений. Однако здесь следует учитывать, что у бывшего супруга сохраняются права на совместно нажитые вещи.

В действительности никто не застрахован от недобросовестных продавцов, которые скрывают истинное семейное положение и правовой режим продаваемых вещей. Поэтому некоторые юристы придерживаются мнения, что безопаснее приобретать такие объекты у семейных граждан, предварительно получив полный пакет необходимых документов.

В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/