Купля-продажа дома с участком

В отличие от продажи квартиры купля-продажа дома с участком подразумевает двойной предмет сделки, отчуждение двух объектов недвижимости. При продаже дома с земельным участком в договоре указываются отдельно характеристики дома и участка, для регистрации сделки потребуются два комплекта документов.

Условия договора, без которых купля-продажа невозможна:

1) предмет договора. Это описание объектов недвижимости, в отношении которых заключается сделка: кадастровые номера, адрес расположения дома и участка, площадь, этажность, год постройки, категория земель, вид разрешенного пользования, сведения о регистрации права на имущество;

2) продажная (договорная) цена имущества. Ни в коем случае не указывайте сумму ниже оговоренной, дабы снизить налоговую нагрузку, это чревато негативными последствиями для обеих сторон: продавец в случае нечестности покупателя не сможет доказать, что в реальности они договорились о другой сумме, а покупатель в случае расторжения сделки не сможет возместить ущерб в полном объеме;

3) перечень лиц, которые имеют или сохраняют право пользования жилым помещением после продажи. Следует указать сведения о наличии обременений (залога, сервитута и др.), чтобы не нарушить права и законные интересы покупателя и других лиц, сохраняющих право проживания в жилом доме.

Рекомендуем включать в текст договора пункт о порядке и сроках расчета по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и заранее условиться о передаче недвижимости от продавца к покупателю — когда это будет сделано и как подтверждено (подготовьте к подписанию передаточный акт, так как обязательство продавца считается исполненным с момента передачи дома с участком покупателю и подписания акта).

В некоторых ситуациях купля-продажа дома невозможна без нотариального удостоверения сделки, а именно:

· при продаже доли в недвижимости (части дома);

· совершении сделки на условиях опеки;

· отчуждении недвижимого имущества, правом собственности на которое обладают граждане, не достигшие совершеннолетия или ограниченные в дееспособности.

Продажа жилого дома с земельным участком может быть осложнена тем, что земля в собственность не оформлена. Участок может принадлежать продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на таком основании, как пожизненное наследуемое владение. В этом случае можно продать частный дом без участка, но в договоре обязательно указать основание права пользования земельным участком (ссылку на документ). Права продавца на землю перейдут к покупателю на тех же условиях.

Завершающий этап сделки — регистрация права покупателя в Едином государственном реестре недвижимости.

После того как договор будет подписан, необходимо обратиться в МФЦ (МФЦ передаст документы в Росреестр) и завершить сделку — зарегистрировать переход права собственности. Для этого подготовьте, помимо договора, документ-основание возникновения права собственности на два объекта — на дом и участок, паспорта, в отдельных случаях могут понадобиться согласие супруга на продажу недвижимости (например, если дом куплен продавцом, когда он был в браке) и другие документы.

Если договор о продаже недвижимого имущества удостоверен нотариально (в силу закона или по соглашению сторон сделки), документы в регистрирующий орган направит нотариус. Причем сделает это в день совершения нотариального действия или в любой другой день, когда сторонам это будет удобно, — например, в день окончательного расчета по договору. За подачу сведений нотариусом плата не взимается, это делается в рамках одного нотариального действия.

Те же правила действуют и в случае заключения дистанционной сделки — а такая возможность есть. С 2021 года граждане могут удостоверить договор по отчуждению недвижимости на расстоянии, то есть находясь в разных населенных пунктах. Для этого необходимо выбрать нотариуса в своем городе, передать необходимые документы, сведения, назначить сообща удобное для всех время для онлайн-встречи и дистанционного удостоверения договора, а после прийти в эту назначенную дату. Нотариус при удостоверении дистанционной сделки обязательно читает текст соглашения, беседует с гражданами и т.д. Предварительно нотариусы проводят большой объем работы, запрашивая информацию в архивах и ведомствах, тщательно анализируя документы, то есть проводя полноценную экспертизу. В целом вся процедура заключения сделки по видеосвязи в кабинете нотариуса никак не отличается от стандартной процедуры, а главное, при этом имеет ровно такие же высокие гарантии.

Нотариально удостоверенная сделка снижает риски, которые несут участники договора, гарантирует большую правовую и даже финансовую защиту: в случае ошибки со стороны нотариуса пострадавшая сторона получит возмещение реального ущерба, ведь ответственность нотариуса застрахована.

Гарантии безопасности сделки по продаже дома с земельным участком

Перед тем как поставить подпись и свою печать на документах, нотариус совершает множество подготовительных действий для обеспечения гарантий надежности и законности сделки. Так, при удостоверении договора нотариус:

· проверяет документы, удостоверяющие личность, устанавливая личности обратившихся к нему граждан и представителей;

· проверяет правоспособность и дееспособность лиц;

· проводит правовую экспертизу сделки, анализирует представленные документы и делает запросы в различные инстанции. Экспертиза является частью гарантий законности сделки;

· разъясняет продавцу и покупателю смысл заключаемой ими сделки, рассказывает о значении и последствиях договора, чтобы они точно понимали, что и зачем подписывают;

· убеждается в соответствии намерений сторон тому, что прописывается в договоре, а также соответствии сделки требованиям закона.

Таким образом, нотариально удостоверенная сделка гарантирует, что стороны понимают и осознают последствия заключения договора, граждане действуют добровольно. Если нотариус обнаружит нарушения, у него возникнут сомнения относительно какого-либо из важных аспектов (что-то не так с документами, подозрительное поведение кого-то из участников договора), он откажет в удостоверении договора.

В любом случае, участвуя в сделке по купле-продаже недвижимости, будьте внимательны и осторожны. Если что-то непонятно, обращайтесь за правовой помощью к нотариусу.

В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/