У нас отмена! Когда и как можно расторгнуть сделку с недвижимостью
Сделка с недвижимым имуществом — ответственный шаг, требующий серьезной подготовки и проверок. Но иногда бывают ситуации, при которых участники хотят отыграть все назад и расторгнуть договоренности. В каких случаях можно просто передумать, а когда для отмены сделки нужны веские причины и судебные разбирательства, а также о том, как минимизировать риски длительных и дорогостоящих тяжб, рассказываем в этой статье.
Достичь компромисса
Расторгнуть договор отчуждения недвижимости можно по обоюдному согласию сторон. Например, если у владельца квартиры возникли жизненные обстоятельства, препятствующие продаже, а покупатель не возражает против отмены сделки. Бывает и так, что инициатором отмены договора купли-продажи выступает приобретатель жилья.
Если стороны достигли компромисса, им необходимо заключить соглашение о расторжении договора. В документе необходимо прописать все условия, касающиеся перехода права собственности и возврата денег. Также можно указать компенсацию расходов по сделке, которую должен выплатить инициатор ее отмены второй стороне.
Такое соглашение должно заключаться в той же форме, что и сам договор. То есть, если договор купли-продажи удостоверяется нотариально, то и соглашение о его расторжении нужно также оформить через нотариуса. При этом статистика показывает, что расторжение нотариальных договоров по отчуждению недвижимости случается крайне редко. Если такая ситуация возникает, то зачастую в числе причин — изменение жизненных обстоятельств у покупателя, в связи с чем он теряет возможность расплатиться за объект.
Так, стороны одной сделки договорились о расчете в рассрочку. Однако после нескольких траншей финансовое положение покупателя изменилось, и он понял, что не сможет оплатить жилье полностью. Продавец согласился с таким поворотом событий. Он получил обратно квартиру, а несостоявшийся покупатель — деньги.
Еще один случай из нотариальной практики. Квартиру планировалось частично оплатить за счет средств материнского капитала, но после заключения договора потенциальный покупатель получил отказ в выделении этих средств. Уполномоченный орган решил, что жилье не отвечает требованиям, необходимым для признания сделки улучшением жилищных условий семьи. Стороны приняли решение расторгнуть договор по взаимному согласию. При этом покупатель компенсировал продавцу понесенные убытки и выплатил предусмотренную договором неустойку. В скором времени собственник нашел другого покупателя, и сделка прошла уже без проблем.
В целом расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по обоюдному согласию можно на разных этапах сделки, но на каждом есть свои нюансы. Так, если документы на регистрацию перехода права собственности поданы, но запись еще не внесена в ЕГРН, следует обратиться в Росреестр для приостановки регистрации. Если переход права зарегистрирован, но расчет по сделке не завершен, то нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется к предыдущему владельцу.
Если же право собственности зарегистрировано, покупатель рассчитался с продавцом, акт приема-передачи подписан, и никаких дополнительных обязательств по договору нет, то он считается полностью исполненными. И в этом случае расторжение по соглашению сторон законом не предусмотрено. При этом можно заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец и покупатель меняются местами.
Та же ситуация с договором дарения жилья — до регистрации перехода права собственности его можно отменить по соглашению сторон. Пример от нотариуса: близкие родственники удостоверили нотариальный договор о дарении в будущем. Соответственно документы на государственную регистрацию перехода права собственности сразу поданы не были. Спустя некоторое время у дарителя возникла возможность выгодно продать квартиру третьему лицу и использовать вырученные средства для приобретения другого жилья. Одаряемый отнесся к этому с пониманием, и стороны заключили соглашение о расторжении ранее удостоверенного договора.
Однако если соответствующая запись уже внесена в ЕГРН, расторгнуть сделку не получится, даже если получатель подарка готов отказаться от него. При этом стороны могут заключить «зеркальный» договор дарения, согласно которому права на недвижимость переходят прежнему владельцу.
Можно пересмотреть по обоюдному согласию и решение по распоряжению недвижимым имуществом, зафиксированное в брачном договоре. Реальный кейс от нотариуса: супруги заключили брачный договор перед покупкой квартиры в ипотеку. По его условиям квартира должна была стать личной собственностью мужа, поскольку именно он вносил первоначальный взнос и планировал самостоятельно исполнять кредитные обязательства. Через несколько лет ипотека была погашена, финансовое положение семьи изменилось, и супруги обратились к нотариусу, чтобы перевести квартиру в общую совместную собственность.
В другой нотариальной конторе пара сначала заключила брачный договор, а потом дважды приходила оформлять к нему дополнительные соглашения. Ряд объектов переходил сначала из совместной собственности в равнодолевую, а затем в личную. Каждый раз нотариус самостоятельно направлял сведения для новой записи в ЕГРН.
Договориться на берегу
Прописать условия расторжения сделки с недвижимостью по инициативе одной из сторон можно заранее — как в предварительном договоре, так и в основном. Также в этих документах можно предусмотреть различные штрафные санкции за невыполнение обязательств.
Так, в предварительном договоре обычно указан задаток. По общему правилу, если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если сделка отменяется по инициативе покупателя, то продавец может оставить задаток себе.
Например, в одном из случаев стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, границы которого не были определены. Одним из условий для заключения основного договора как раз и было проведение межевания в определенный срок. Но сделать это продавец не смог — возник спор с соседями. Договор был расторгнут, владелец земли вернул несостоявшемуся покупателю задаток в двойном размере.
Помимо задатка, можно предусмотреть и другие условия, а также компенсацию за понесенные убытки. Например, если собственник по просьбе покупателя заказал какие-либо документы или провел работы по сносу построек, а сделка сорвалась по вине второй стороны, покупатель должен будет оплатить эти расходы.
Так, в одном из случаев продавец квартиры выполнил все условия предварительного договора: получил согласие органов опеки, оформил согласие супруги, согласовал перепланировку и т. д. А покупатель передумал, так как нашел другой вариант, и на сделку не вышел. Соответственно, задаток ему никто не отдал, и попытка вернуть деньги через суд тоже оказалась безуспешно. Более того, в предварительном договоре было прописано, что изготовление технического паспорта должен был оплатить покупатель, поскольку эти документы требовались ему для банка. В итоге суд взыскал с несостоявшегося покупателя и эти расходы.
Если же речь идет не о купле-продаже, а о дарении недвижимого имущество, то закон не позволяет прописывать в договоре какие-либо условия по его расторжению. За одним исключением: в таком документе может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку в случае, если он переживет одаряемого.
Серьезные доводы
Если договориться не удалось, а условия отмены сделки не зафиксированы документально, расторгнуть договор можно только через суд. Но для этого нужны веские причины.
По закону, отменить дарение жилья можно только в двух случаях. Первый — если получатель совершил покушение на жизнь или здоровье дарителя или члена его семьи. Данный факт должен быть подтвержден обвинительным приговором. Второй — если новый собственник настолько ненадлежаще обращается с подарком, что это угрожает его состоянию, при этом объект представляет ценность для прежнего владельца.
Что касается договора купли-продажи недвижимости, продавец может инициировать отмену сделки, если покупатель существенно нарушил договоренности по оплате. Например, не внес всю требуемую сумму или существенную ее часть. Еще одна причина — новый владелец отказывается от приемки квартиры без объективных причин.
Покупатель может попытаться расторгнуть договор, если вторая сторона отказывается освободить жилье, или выясняется, что в квартире есть «пожизненные жильцы» — люди, по закону имеющие бессрочное право пользования квартирой. Кроме того, поводом к подаче иска могут стать различные обременения на объекте недвижимости. Такие как залог или, к примеру, сервитут на земельном участке. Подобные «нюансы» нередко остаются за скобками, когда сделка оформляется без участия нотариуса. Сами по себе они не препятствуют заключению договора и не являются поводом для признания его недействительным. Однако могут снижать ценность недвижимости или сильно усложнять жизнь новому собственнику.
Судебные тяжбы требуют больших временных и финансовых затрат. При этом далеко не факт, что суд примет решение о расторжении такой сделки. Поэтому лучше все хорошо проверить заранее. Избежать многих серьезных ошибок, которые могут привести к необходимости расторгать сделку через суд, поможет обращение к нотариусу.
Подстраховаться заранее
Перед удостоверением договора нотариус проведет все необходимые проверки. В частности, расширенная выписка из ЕГРН поможет ему выявить все обременения, наложенные на объект недвижимости. Также нотариус поможет составить договор с учетом особенностей конкретной сделки. И, конечно же, он выяснит реальную волю участников договора, проверит все документы, убедится, что продавец вправе распоряжаться этим имуществом.
Нотариус также помогает составить юридически корректный договор и может подсказать, какие дополнительные пункты в него стоит включить. Например, это могут быть различного рода заверения. Допустим, когда продавец квартиры заверяет вторую сторону, что не делал перепланировок, у него нет долгов по налогам и коммунальным платежам и так далее. Если позже выяснится, что продавец что-то скрыл, ему придется возмещать возникшие в связи с этим убытки. Более того, недостоверные заверения могут стать причиной для разворота сделки, то есть покупатель сможет и вовсе от нее отказаться.
Еще один важный инструмент, снижающий риски при сделках с жильем, — депозит нотариуса. Его использование дает гарантии продавцу в том, что он получит денежные средства, а покупателю — что он не останется без денег и без недвижимости. Суть расчета в том, что нотариус передает перечисленную покупателем сумму продавцу, только при наступлении зафиксированного в договоре события. Обычно это регистрация перехода права собственности в ЕГРН. Но можно также указать и другие условия, например, выселение прежнего владельца из квартиры.
Нотариальные сделки не только безопасны, но и удобны. Все правовые вопросы, связанные с недвижимостью, решаются в режиме одного окна. По завершении сделки нотариус сам направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности в ускоренном режиме — за один рабочий день.
Также немаловажно, что нотариус несет материальную ответственность за свою работу и в случае ошибки будет обязан полностью возместить ущерб пострадавшим, в том числе за счет личных средств.
