Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
• сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ). Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается федеральный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также региональный тариф.