Купля-продажа нежилого помещения
Нежилая недвижимость — это помещения, используемые под различные цели: хранение товаров, торговлю, производство. Нежилые помещения могут находиться в собственности юридических или физических лиц, такая недвижимость отчуждается в соответствии с общими нормами законодательства. Но есть ряд нюансов, на которые стоит обратить внимание.
Первое: нотариальное удостоверение обязательно, если нежилое помещение принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному лицу; приобретается/отчуждается долевая собственность или недвижимость – предмет договора ипотеки.
Второе — это правомочия продавца в отношении земельного участка, на котором расположено нежилое помещение. Земля может не принадлежать продавцу на праве собственности, он может, к примеру, арендовать участок. В таком случае покупатель нежилого помещения получает те же правомочия в отношении участка, что были и у продавца. Стоит быть очень внимательным при заключении договора, обязательно проверять документы, запросить новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), посмотреть документы, на основании которых продавец приобрел права на участок.
Третье — это наличие обременений как в отношении самого нежилого помещения, так и в отношении земельного участка. Обременения, например, в виде залога или сервитута ограничивают правомочия собственника недвижимости.
Четвертое — это подготовка договора купли-продажи. Если в силу закона или на основании договоренности сторон сделку удостоверяет нотариус, то проект договора, отвечающий требованиям законодательства и интересам сторон, поможет подготовить нотариус. Если участники сделки заключают договор в простой письменной форме, то потенциальные риски за неточные формулировки, отсутствие существенных условий и прочее несут сами участники сделки. В случае отсутствия хотя бы одного из существенных условий договора он считается незаключенным.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются:
· предмет договора, то есть подробное описание объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь и т.д.);
· договорная цена отчуждаемого объекта недвижимости.
В договоре также должны быть указаны наименования и реквизиты сторон, права и обязанности сторон, условия о расчете, порядке передачи объекта недвижимости, переходе права собственности и др. К договору купли-продажи необходимо подготовить акт приема-передачи, по которому продавец будет передавать помещение покупателю.
Переход права собственности на нежилое помещение подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для регистрации возникновения, ограничения и перехода права необходимо обратиться в МФЦ, если сделка заключена в простой письменной форме. Если договор удостоверен нотариально, то в день совершения сделки документы в электронном виде в Росреестр направляет нотариус. Процедура регистрации права собственности по нотариально удостоверенным сделкам составляет 1 день. После этого покупатель сможет получить готовый пакет документов с отметкой о зарегистрированном праве у нотариуса.
