Земельная рента
Земельная рента представляет собой способ получения выгоды от распоряжения имуществом. По российскому законодательству извлекать подобным образом доход можно из любой собственности. Например, при постоянной ренте физическое лицо либо некоммерческая структура (рентный кредитор, или получатель) передает плательщику (то есть гражданину либо коммерческой или государственной организации, называемым плательщиком, или рентным должником) в собственность какое-либо имущество (транспорт, ценные бумаги, жилье), получая взамен регулярные (ежемесячные) выплаты. Постоянная рента не имеет установленного сторонами срока окончания. Расторжение такого контракта возможно по желанию плательщика, готового к ее выкупу, либо по требованию получателя, если его контрагент демонстрирует пренебрежение своими обязанностями. От постоянной ренты следует отличать пожизненную. Здесь получателем может быть только гражданин, и в результате бартера, передав имущество, он получает денежный доход либо уход и опеку до конца жизни. По Гражданскому кодексу РФ как подвид пожизненного соглашения существует еще договор содержания с иждивением. Такие правоотношения отличаются тем, что в качестве доходного имущества получатель может передать только недвижимость, а в качестве встречного исполнения получать опеку и организацию комфортного проживания в своем бывшем жилье опять же на протяжении всей жизни. Иждивение подразумевает полный и пожизненный уход за рантье — обеспечение продуктами, оплату коммунальных услуг, покупку медикаментов. Детально этот перечень участники согласовывают в контракте. По отдельной договоренности нематериальная помощь может заменяться денежными выплатами. Стоит иметь в виду, что расторжение таких договоров сложнее, чем в случае, когда они действуют без установленного срока, и возможно в судебном порядке.
Оформление сделки
Для того чтобы получать доход со своего участка, владелец может заключить одно из вышеперечисленных соглашений, где в качестве объекта будет указана земля. Земельная рента как гражданско-правовой договор оформляется по правилам, предусмотренным главой 33 Гражданского кодекса РФ. Участникам необходимо определиться с типом рентных отношений, которые мы перечислили выше (бессрочный или один из двух пожизненных вариантов), и, исходя из этого, прописать все условия договора и случаи его расторжения. В данном случае рентный кредитор передает должнику участок земли под регулярные выплаты либо неденежное содержание. Что касается формальных процедур, то нужно помнить, что обычного письменного формата недостаточно. Сделка высокорисковая, закон относит получателя к слабейшим сторонам, в связи с чем требует контроля нотариуса. При несоблюдении нотариальной формы контракт будет считаться незаключенным, а значит, возникновения прав и обязанностей не повлечет. Также поскольку земельная рента предполагает переход права собственности на недвижимое имущество, то, как всякая сделка с такими объектами, она должна быть зарегистрирована в Росреестре. При этом в качестве гарантии соблюдения прав рентного кредитора по закону на такое имущество в его пользу должен быть установлен залог. Это одно из существенных условий контракта. Информация о залоге будет внесена в Единый реестр недвижимости вместе с данными нового владельца (рентоплательщика), и при переходе прав на объект залог будет обеспечивать одновременный переход обязанностей по отношению к рентополучателю.
Земельная рента в экономической доктрине
Интересно, что понятие «земельная рента» имеет еще один смысл, в связи с чем иногда возникает путаница. Попробуем рассмотреть его с другого угла зрения. Земельная рента как отдельная форма сделок в законе не выделяется и юридически ближе всего к пожизненной. При этом, как мы указали выше, в качестве источника дохода в договоре будет указан участок земли. Однако в своем буквальном прочтении она существует как исторически сложившийся экономический институт. Его главное отличие от гражданско-правового механизма рентных отношений состоит в том, что рантье (получатель дохода) не отчуждает свою собственность. Он остается ее владельцем. Поэтому многие исследователи полагают, что земельная рента скорее напоминает договор аренды. Однако, чтобы говорить об этом понятии, необходимо соблюдение некоторых обязательных условий. Во-первых, доходы землевладельца должны быть регулярными (или как минимум иметь оговоренную периодичность) и, во-вторых, не являться результатом его непосредственной предпринимательской или производственной деятельности. О том, что в отношении какого-либо участка действует земельная рента, можно говорить тогда, когда платежи поступают собственнику от сдачи участка в аренду, от предоставления им земли пользователям как природного ресурса либо как часть прибыли, которую извлекают арендаторы при осуществлении хозяйственной деятельности на переданном объекте, например при недропользовании, добыче природных ископаемых, а также строительстве. Отметим, что земельная рента может выплачиваться собственнику не только в денежном эквиваленте, но еще как процент произведенного продукта (доля выращенного зерна, часть добытой глины или песка и прочее). Это называется «натуральная форма получения рентного дохода». Некоторые экономисты выделяют еще отработочную форму, когда землепользователь компенсирует собственнику полученные права через выполнение определенных работ.
Земельная рента в различных формах
Земельная рента условно делится на несколько категорий исходя из характера взаимоотношений участников этой сделки.
1. Абсолютная, иначе называемая «чистая». Такая земельная рента представляет собой доход собственника, не зависящий от объективной ценности конкретного участка, его освоенности, от уровня плодородности почвы или от качества имеющихся месторождений. Этот формат требует от пользователя самостоятельно добиваться такого уровня прибыли от своей деятельности, чтобы, помимо собственного дохода, обеспечивать регулярные выплаты владельцу.
2. Монопольная. Эта форма правоотношений возникает, если переданный участок позволяет вырабатывать какой-либо уникальный продукт. Это могут быть редкие сельскохозяйственные культуры, ценные полезные ископаемые, товары, не имеющие альтернатив на данной территории (вина, изготавливаемые из ограниченных сортов винограда, кофе, сортовые виды цветов или плодовых растений). Исходя из аутентичности продукции, производитель может устанавливать на нее монопольную (нерыночную) стоимость. В этом случае земельная рента представляет собой излишек прибыли, полученный сверх рыночной цены на произведенный товар. И, в отличие от абсолютной, здесь как раз первостепенное значение имеют качества участков, то есть их ограниченный объем в общем обороте земель региона.
3. Дифференциальная. Эта форма дохода зависит от земли, то есть на двух участках одинаковой площади он может быть разным. Рентная прибыль тут такая: первой категории — она зависит от объективных качеств самого участка (его удачного расположения относительно рынков сбыта, плодородности земли, удобства логистики полученного продукта). Второй вид образуется при больших трудо- и капиталовложениях в участок, не обладающий природной ценностью, но с помощью затраченных усилий дающий столь же высокий результат. В данном случае прибыль является разницей между индивидуальной стоимостью, устанавливаемой землепользователем на свой продукт на землях не самого высокого качества, но с большими вложениями для увеличения производительности, и стоимостью такого же товара, полученного на участках, приспособленных для этого наилучшим образом в силу природных, климатических или экономических причин.
Наглядным примером может быть добывающая отрасль, особенно если речь идет об исчерпаемых ресурсах. Здесь земельная рента существует как раз только в дифференциальной форме. Из-за ограниченности земель, содержащих полезные ископаемые, общественная (рыночная) их цена регламентируется трудозатратами на добычу прежде всего на самых трудных, энергоемких (то есть неблагоприятных для извлечения ресурсов) участках. Соответственно, на лучших землях, где издержки производства и доставки единицы продукта ниже, образуется та самая земельная рента, о которой мы говорим.
В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/
