Рента. Понятие, особенности, виды
Рента — это достаточно сложная и относительно новая юридическая конструкция. В российском гражданском праве она появилась только в 1996 году. Большинство видов сделок завершаются понятным результатом при некоем конечном вкладе контрагентов. Рента же интересна тем, что, с одной стороны, лицо отчуждает свое имущество, полностью и одномоментно выполняя обязанность рентополучателя, а другая сторона при этом приобретает постоянные (неисчерпаемые) обязательства по пожизненному содержанию последнего. По своей правовой природе рента соединяет два вида контрактов: первый — это купля-продажа либо дарение какого-то актива, второй — собственно предоставление регулярного содержания, которое можно рассматривать как подобие рассрочки при его оплате. Если представлять эти правоотношения схематично, то одна сторона передает другой свое имущество (за единовременный платеж плюс дальнейшее содержание либо без первоначального платежа, то есть даром), при этом право собственности переходит контрагенту сразу же, а последний обязуется содержать бывшего собственника на определенных сторонами условиях.
В настоящее время в российском законодательстве рента делится на несколько разновидностей договоров. Однако все они должны отвечать общим родовым признакам таких сделок. Во-первых, получателем всегда выступает только гражданин (и в некоторых случаях некоммерческие организации). При этом для плательщика таких ограничений не установлено. Ими могут быть и физические лица, и организации, и государственные структуры. Во-вторых, переданное имущество обязательно обременяется необходимостью предоставления содержания получателю. Эта обязанность следует за имуществом при смене собственника, например переходит к наследникам или в случае юридических лиц к правопреемникам плательщика ренты.
Итак, рента может быть постоянной, то есть без определенного срока действия договора, пожизненной, то есть установленной до конца жизни получателя, и как подвид второго варианта существует договор пожизненного содержания с иждивением.
Некоторые полагают, что в качестве обеспечения может предоставляться только недвижимость, например квартира. Однако это справедливо лишь для последней разновидности контрактов. В первых же двух случаях закон никак не ограничивает стороны в выборе имущества. Рента устанавливается и на основании отчуждения транспорта или оборудования, жилья, ценных бумаг, интеллектуальных прав и даже, как ни удивительно, собственно денежных средств.
Пожизненная рента отличается тем, что в виде дохода здесь возможны только денежные выплаты. При постоянной ренте по договоренности сторон платежи могут быть заменены на какие-то услуги или работы со стороны плательщика. В случае договора пожизненного содержания ситуация обратная: по умолчанию подразумевается именно неденежная помощь — покупка продуктов, уборка квартиры, уход, обеспечение лекарствами и даже ритуальные услуги после смерти. Но по отдельному согласованию сторон иногда допускается замена этого комплекса нематериальной помощи на денежные выплаты иждивенцу.
Порядок оформления правоотношений
Перед тем как заключить соглашение, стоит продумать и прописать в нем все важные (и даже на первый взгляд не очень важные) условия. Рента — один из тех контрактов, который дотошностью как кашу маслом не испортишь. А причина в том, что соглашение это высокорисковое. В первую очередь для получателя, который в этих отношениях признается слабой стороной. Особенно в случае, если он отчуждает недвижимость, тем более собственное жилье. Кроме того, очевидно, что «целевой аудиторией», рассматривающей для себя возможность получения пожизненного содержания, являются люди пожилые или нетрудоспособные. Существует мнение, что такие долгосрочные (в полном смысле «пока смерть не разлучит») правоотношения должны быть построены не только на законе, но и на доверии. А это не всегда надежный фундамент, что подтверждает и судебная статистика: около 80% исков о расторжении рентных соглашений инициируются получателями ренты. При этом чаще всего в качестве основания фигурируют статьи 177 и 178 Гражданского кодекса РФ, то есть признание недействительными договоров с лицом, не понимающим обстоятельства происходящего или введенным в заблуждение. В качестве одного из механизмов защиты от таких ситуаций со стороны государства было установление правила о том, что рента обязательно удостоверяется нотариусом.
Помимо этого, для гарантии соблюдения интересов получателя его контрагент обязан предоставить какое-либо обеспечение. Например, договориться о том, что имущество будет находиться в залоге у бывшего владельца и новый собственник не сможет им распорядиться без его согласия. При передаче жилья или другого недвижимого имущества это условие в договоре обязательно.
Если собственников несколько, например квартира в долях, допускается рента со множественностью лиц на стороне получателя, то есть плательщик будет иметь обязанности по содержанию перед несколькими иждивенцами.
Первым делом важно определиться, каким образом будет передано имущество — за отдельную плату (обращаем внимание, что она не отменяет дальнейшие платежи) или без нее. Вполне естественно, что во втором случае к плательщику предъявляются более строгие требования. Например, он не должен платить получателю менее одного минимального размера оплаты труда, установленного в регионе, в месяц, если рента заключена на пожизненный срок. А если это договор содержания — выплаты уже устанавливаются от двух МРОТ и выше (как мы говорили, это в том случае, если стороны решат заменить уход и нематериальное обеспечение потребностей получателя деньгами). Каждый раз при индексации МРОТ содержатель должен, соответственно, увеличивать объем выплат. Кроме того, при бесплатном отчуждении получатель может расторгнуть контракт, если содержатель допустит существенное нарушение его условий. Что можно считать таким нарушением, стороны могут решить самостоятельно, указав это условие в соглашении.
А вот если рента относится к разновидности постоянных, то есть не ограничена никаким сроком, то возможность расторжения предоставляется уже плательщику, правда, при этом он должен осуществить ее выкуп, либо в случае, если объект дохода был утрачен не по вине сторон (случайно). Кстати, выкупа также может потребовать и получатель, опять-таки при нарушениях со стороны контрагента. В данном случае, помимо установленных соглашением сторон, таковыми считаются просрочка платежей на год или признание содержателя неплатежеспособным, например возбуждение дела о его банкротстве.
В договоре стоит прописать периодичность платежей. Если вас устраивают ежемесячные выплаты, то это можно и не указывать, в законе такой срок установлен по умолчанию.
Для договоров пожизненного содержания необходимо расписать все услуги и мероприятия по уходу, которые нужны получателю, вплоть до мелочей: уборка жилья, организация медицинской помощи, внесение платежей за квартиру, прогулки и прочее. Для того чтобы не было разночтений, в таких контрактах обязательно прописывается вся стоимость содержания.
Рента оформляется сторонами в письменной форме, при этом ее удостоверение нотариусом обязательно. Нотариус проверяет правоспособность сторон, законность владения передаваемым имуществом, убеждается, что стороны правильно понимают смысл и последствия сделки, которую собираются заключить, разъясняет правовые последствия. Также нотариус направляет запрос в Росреестр.
Помимо удостоверения нотариусом при передаче недвижимости — квартиры, земельного участка, жилья — потребуется государственная регистрация перехода собственности и одновременно установления на имущество обременения в виде залога в пользу рентополучателя. Добавим, что сейчас нет необходимости самостоятельно заниматься регистрацией. Нотариус отправит документы с помощью государственных электронных сервисов и после завершения процедуры выдаст вам удостоверяющие документы.
В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/
