Что из себя представляет договор ренты. Особенности, нюансы, разновидности
Договор ренты — классический способ получения выгоды из собственности. И это не фигура речи, ведь само понятие появилось еще в Древнем Риме. А впервые как договорная структура, в наиболее близкой к российскому законодательству форме, оно было зафиксировано во Французском гражданском кодексе в самом начале XIX века.
Кратко договор ренты можно описать как два взаимных обязательства. Будущий выгодополучатель (рентный кредитор) передает свое имущество рентному должнику (плательщику), который сразу же приобретает на него право собственности. Понятно, что стоимость актива в этом случае оказывается намного ниже, чем при покупке его же обычным способом. Если еще учесть, что квартиры, земля, другая недвижимость — наиболее популярные объекты в такой сделке, интерес плательщика очевиден. Действие кредитора порождает для должника постоянную (неисчерпаемую) обязанность по обеспечению рантье доходом, необходимым для жизни. Это могут быть как денежные выплаты, так и оказание бытовых услуг, помощи, ухода и так далее.
В российском законодательстве договор ренты может заключаться в трех вариантах, каждый из которых имеет свои особенности. Общим для всех является то, что получателями дохода в них могут выступать взрослые дееспособные граждане (организации — только некоммерческие и при определенных ограничениях в их деятельности), а плательщиками — достаточно большое количество субъектов. Самый очевидный пример: организации, курирующие дома ухода за одинокими пожилыми людьми. Это могут быть коммерческие либо государственные учреждения. В обмен на свою недвижимость гражданин переселяется в такой специализированный пансионат, получая социальное обслуживание. Частные компании или физлица также могут заключить договор ренты в качестве плательщика.
Итак, существуют следующие виды ренты:
1) постоянная, или бессрочная, без указания срока длительности договора (рентный доход выплачивается в денежном варианте (не менее МРОТ в месяц) либо может быть соразмерно заменен услугами, вещами, выполнением работ);
2) пожизненный договор ренты, то есть действующая в течение всей жизни получателя (выплаты только в денежной форме);
3) как разновидность второго варианта — пожизненное содержание. Это договор, включающий в себя полное иждивение (как правило, предусматривает деятельность по уходу за получателем, предоставление жилья, лечения, продуктов и т.д. По договоренности возможно периодически заменять на денежные выплаты).
Сразу обратим внимание, что в последнем случае в качестве передаваемого имущества может выступать только недвижимость (целиком либо частично в форме доли) — квартира, земля, дом, машино-место и тому подобное. Если же сделка заключена как постоянная или пожизненная, таких ограничений нет и в соглашении допускается указывать любые активы — автомобили, драгоценности, акции, доли в уставном капитале обществ, антиквариат, оборудование, цифровые права и т.д. Совет: чтобы в дальнейшем избежать споров, любое имущество, включаемое в договор ренты, стоит оценить у профессиональных оценщиков.
В случае если договор ренты пожизненный или в форме иждивения, основной риск для плательщика заключается в непрогнозируемости срока его действия, а значит — в невозможности просчитать итоговую конечную сумму, которую необходимо выплатить получателю.
Важно отметить, что, поскольку главной целью соглашения является предоставление получателю регулярного дохода всю его жизнь, сделка не завершается даже со смертью должника. На этот счет существуют разъяснения Верховного суда РФ (п. 69 Постановления Пленума от 29.05.2012 № 9) о том, что в состав наследства плательщика в комплекте с правом собственности на недвижимость, переданной под договор ренты, входит и обязанность по выплате получателю денежной суммы или предоставления иждивения в других формах. Если же должником является не человек, а организация, то в случае ее преобразования правопреемство работает точно так же. А вот права самого рантье по наследству могут перейти, только если договор ренты был постоянным. Вообще, эта разновидность сделок интересна тем, что не имеет такой личностной привязки к субъектному составу, как другие, поскольку длительность ее не ограничена ни событием смерти получателя, ни каким-то временным отрезком. Здесь разрешена даже уступка прав требования. Поэтому в юридической практике встречаются случаи полной замены субъектного состава (то есть всех участников) в таком контракте, когда вместо первоначальных подписантов с обеих сторон выступают уже правопреемники или наследники.
Говоря об участниках, добавим, что пожизненный договор ренты допускает множественность лиц у получателя. Например, если квартирой владеют несколько человек, они могут заключить договор с одним плательщиком и по умолчанию (если нет договоренности о других вариантах) будут получать рентный доход в равных долях, а право на выплаты умершего кредитора перейдет к пережившим его сополучателям. Также такой договор ренты можно заключить в пользу третьего лица, то есть указать в контракте в качестве рентополучателя, например, пожилого родственника.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Обязательные и опциональные положения контракта
Какой бы вид ренты не показался участникам удобнее, стоит помнить о том, что есть несколько существенных пунктов, которые в любом случае должны быть включены в соглашение. Без них оно просто-напросто будет считаться ничтожным, и любое заинтересованное лицо, обратившись в суд, сможет эту сделку оспорить.
Основное, что нужно прописать, — это предмет контракта, который включает в себя как четко поименованное имущество (лучше описать его как можно точнее), предаваемое плательщику, так и обязанность последнего по предоставлению выплат.
Здесь также отметим, что, помимо регулярных платежей, ради которых и отчуждается актив, на стадии его передачи договор ренты может предусматривать также первоначальный платеж. В этом случае происходит некое подобие продажи с рассрочкой, и к дальнейшим правоотношениям частично применяются нормы закона о купле-продаже. Если же участники договорились, что имущество передается без первоначальной оплаты (только с последующими рентными выплатами), то это вносит в договор ренты элемент юридической конструкции дарения. Во втором случае первоначальная выгода при приобретении собственности для плательщика гораздо серьезнее. Однако законодатель уравновесил ее более высокими требованиями к обеспечению кредитора, нежели в случае возмездной сделки. Так, при пожизненной форме сделки и бесплатной передаче имущества величина ежемесячных выплат не должна опускаться ниже МРОТ, плюс при существенных нарушениях должника получателю дается право требовать возврата имущества с выкупом плательщиком своих обязательств. В случае если на условиях бесплатной передачи имущества заключается пожизненный контракт с иждивением, выплаты должны составлять уже не менее двух прожиточных минимумов.
В правоприменительной практике довольно часто встречаются кейсы, когда суды расторгают договор ренты с пожизненной опекой по требованию получателя. В одном деле причиной было то, что плательщик по собственной инициативе заменил предоставление ухода, в котором нуждался его подопечный, на денежные выплаты. Суды сочли, что в данном случае это являлось существенным нарушением положений сделки (Определение Верховного суда РФ от 02.10.2012 № 5-КГ12-51). Подобная практика подчеркивает личный и деликатный характер именно такой разновидности рентных контрактов. Любые изменения в сложившийся распорядок отношений участников должны вноситься только по обоюдному согласию (и обязательно зафиксированному в письменной форме), а также подлежат нотариально удостоверению.
Любой договор ренты должен включать еще одно обязательное условие — предоставление плательщиком какого-то обеспечения, то есть гарантии того, что в случае утраты рентного имущества или недобросовестного поведения должника получателю будут компенсированы невыполненные обязательства. В случае с недвижимостью все однозначно и понятно: договор ренты подлежит государственной регистрации в Росреестре. И во время этой процедуры, помимо нового владельца, в Единый государственный реестр недвижимости вносятся данные о том, что имущество обременено залогом в пользу рантье. Таким образом, последующие сделки с этой квартирой, землей и т.д. смогут быть реализованы только с его согласия, а потенциальные правопреемники сразу увидят информацию о том, что вместе с приобретением имущества они получат специальные обязанности перед кредитором. Кроме того, в случае пожизненного содержания договор должен предусматривать право рантье на беспрепятственное проживание и пользование жилым помещением, которое он передал должнику.
Если договор ренты предусматривает передачу какой-то другой категории имущества, выбор способа обеспечения оставлен на усмотрение участников. Можно также использовать залог либо предоставить банковскую гарантию, предусмотреть поручительство или застраховать свою ответственность перед получателем.
Кстати, говоря об ответственности, отметим еще несколько правовых инструментов, защищающих рентного кредитора как более слабую сторону в этих правоотношениях.
1. Получатель вправе расторгнуть договор ренты с компенсацией своих убытков в случае, если плательщик уклоняется от регистрации залога, предоставления обеспечения или страховки имущества, о которых мы говорили выше.
2. Просрочка в выплате регулярных платежей позволяет кредитору начислить проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
3. Кроме указанного, бессрочный договор ренты может быть прекращен по требованию получателя при задержке платежей дольше одного года, если появились основания подозревать плательщика в неплатежеспособности или рентное имущество было разделено между несколькими владельцами.
4. Плательщик ренты всегда несет риски случайной гибели объекта, переданного по договору ренты. Единственное исключение — для постоянной формы контракта при возмездном отчуждении имущества.
Как оформить правоотношения?
Договор ренты в настоящее время не требует специальной регистрации, как это было раньше. Однако сделка обязательно должна проходить под контролем нотариуса, так как подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус самостоятельно подготовит проект договора; пункты, которые хотят включить стороны, обсуждаются с нотариусом, и если это не противоречит закону, то они будут учтены в договоре. Либо специалист проверит договор ренты в редакции, предложенной участниками, убедится в том, что все необходимые по закону существенные положения прописаны, в договоре нет кабальных условий для кого-то из лиц или таких, которые в будущем могут ухудшить положение одного из участников. В связи с тем что сделка эта достаточно сложна, нотариус доступно объяснит все сомнительные моменты. Следует учесть, что если недвижимость, например квартира, была приобретена в браке, то договор ренты может быть заключен только с согласия супруга (этот документ также должен быть удостоверен нотариально). Кроме того, нотариус проверит «чистоту» передаваемого актива, например не наложен ли на него арест, запрет на отчуждение или какие-то другие обременения.
Как мы говорили выше, плательщик ренты становится собственником недвижимого имущества после регистрации права собственности и залога в силу закона (ренты) в Едином государственном реестре недвижимости. С этим также поможет нотариус, который передаст удостоверенное соглашение в ведомство посредством электронных каналов связи, а после завершения процедуры выдаст участникам готовые документы, в которых плательщик будет указан как новый собственник, а получатель — как залогодержатель обремененного имущества.
В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в основных разделах Советов нотариуса — https://notariat.ru/sovety/
