Соглашение «со звездочкой»: зачем в сделках с маткапиталом нотариус
За пять месяцев 2026 года россияне удостоверили у нотариусов 20,5 тыс. соглашений об определении долей в жилье, купленном или построенном за счет средств материнского капитала. Больше всего таких документов сделали жители Московской и Ростовской областей, Краснодарского края, Москвы и Санкт-Петербурга. Также в десятке лидеров Свердловская область, Татарстан, Нижегородская область, Башкортостан и ХМАО.
Выделение долей всем членам семьи в квартире или доме, приобретенном с помощью маткапитала, — обязательное требование закона. Если этого не сделать или допустить в документе ошибки, последствия могут быть плачевными. Нарушаются права детей, семьи «застревают» в долгих судебных тяжбах, попадают под прицел органов опеки или правоохранителей. Сделки, которые совершаются с такой недвижимостью, впоследствии могут оспариваться. Тогда страдают еще и посторонние люди, купившие такое жилье.
О том, что может пойти не так, если составлять соглашение самостоятельно или делегировать задачу неквалифицированным посредникам, а также какие риски помогает минимизировать обращение к нотариусу, рассказываем в этом материале.
Кого брать в доли
Владельцем сертификата, как правило, является женщина. Доли в жилье, купленном на деньги маткапитала, должны выделяться ей и всем ее детям, появившимся ко дню получения госсубсидии. В том числе уже взрослым или рожденным в предыдущем браке.
Мужчина получает долю в том случае, если совпадают два условия: он является отцом детей, за которых полагается маткапитал, и супругом обладательницы сертификата. Если мужчина и женщина живут вместе и воспитывают общих детей, но официально не расписаны, долю по маткапиталу отец не получит. Нотариусы рассказывают, что иногда именно эта деталь побуждает пары, которые много лет прожили без штампа в паспорте, узаконить отношения.
Детям мужчины от прошлых браков доли по соглашению не полагаются, даже если они живут в новой семье отца, получающей маткапитал. Если же владельцем сертификата является мужчина, например, когда супруга скончалась, доли в недвижимости выделяются по «маткапитальному» соглашению всем его детям, в том числе от предыдущих браков.
Практика показывает, что при оформлении соглашений супруги нередко забывают о старших детях. Иногда по ошибке, иногда — намеренно. Если документ удостоверяет нотариус, он обязательно это проверяет. Может делать электронные запросы и оперативно получать сведения из ЗАГС. Нотариусы заказывают свидетельства, в которых женщина значится в графе «мать», а ее супруг в графе «отец», причем с учетом добрачных и измененных фамилий.
Сейчас выявлять такую информацию стало еще проще. У нотариусов появился доступ к Единому федеральному регистру населения. И они практически мгновенно могут увидеть данные о детях того или иного человека. Иногда обнаруженные дочери и сыновья становятся новостью не только для нотариуса. Реальный случай: о том, что у супруги есть взрослые дети, ее муж с удивлением узнал только в нотариальной конторе.
Нотариус не удостоверит соглашение, если в нем не учтены все, кому полагаются доли. Однако если документ делается в простой письменной форме и кто-то из детей «выпадает» или же доли вовсе не выделяются, в будущем это может стать причиной серьезных проблем.
Реальный пример: семья Ивановых (фамилия изменена, — прим. редакции) купила квартиру, счастливо в ней жила, а когда решила продать и улучшить жилищные условия — не смогла. Незадолго до сделки суд по требованию прокуратуры наложил на жилье запрет регистрационных действий. Выяснилось, что прошлые владельцы вложили в квартиру средства материнского капитала. А потом, не выделив доли детям, продали ее Ивановым. Договор оформляли через МФЦ.
В ЕГРН пока ещё нет отметки об использовании материнского капитала на квартиру или дом. Поэтому покупатели могут не узнать, что приобретают недвижимость с правовым изъяном.
Сделка, которую запланировала семья Ивановых, сорвалась. Им пришлось вернуть задаток в двойном размере, потратиться на судебные разбирательства. Отдельным квестом стали поиски прошлых собственников. Только когда они выделили доли детям в своей уже новой квартире, суд снял ограничения с недвижимости, купленной ими ранее на деньги маткапитала. После чего Ивановы смогли ее продать. В другой ситуации они и вовсе могли лишиться жилья.
Как обезопасить себя от таких рисков? Обратиться за удостоверением сделки к нотариусу. Он проводит большой комплекс проверок. В том числе может выявить, что недвижимость приобреталась продавцом с использованием средств маткапитала.
Это может быть очевидно из документов, на основании которых была куплена квартира. Часто в договоре указывается, что часть цены уплачивалась за счет маткапитала. Или, если был кредит, можно запросить кредитный договор, в тексте которого может быть отсылка к маткапиталу, который использовался для погашения ипотеки. Если есть сомнения, можно запросить у продавца документы из Социального фонда РФ о том, что он не использовал средства материнского капитала на покупку квартиры, которую сейчас продает.
Бывают и такие сценарии: семья выделяет доли самостоятельно, «забыв» о ком-то из детей. Позже супруги решают продать квартиру. Поскольку в ней есть детские доли, обращаются к нотариусу. Тот все тщательно проверяет и находит ошибку. С одной стороны, права давно зарегистрированы, спора нет, покупатели найдены. С другой, в правоустанавливающих документах есть серьезные огрехи и опираться на них нельзя. Иногда такие соглашения получается «полечить». Например, если родители не учли взрослого ребенка, нотариус помогает корректно довыделить ему долю. После нового согласования органов опеки семья может возвращаться к продаже.
Однако бывают ситуации, которые можно исправить только через суд. Поэтому лучше не надеяться на «авось» и сразу обращаться за удостоверением соглашения к нотариусу.
Надо ли торопиться
Раньше нельзя было распределить доли по маткапиталу до полного погашения ипотеки. Сейчас это можно сделать в любой момент даже без согласия банка. Нотариусы советуют с этим не тянуть. Чем больше времени пройдет, тем больше может произойти изменений, усложняющих процесс. В их числе — разводы и новые браки.
Случай из практики: к нотариусу за удостоверением соглашения о выделении долей по маткапиталу обратилась большая семья. У женщины было несколько детей от разных мужей. Причем ни с одним из них после расставания имущество никак не делилось. Квартира, в которой требовалось выделить доли, была куплена еще со вторым супругом. Кредит за нее полностью выплачен с помощью маткапитала в браке с четвертым. Сейчас женщина была замужем в пятый раз.
Нотариус изучил вводные, объяснил всем действующим лицам их права и составил «дорожную карту». У второго супруга было право на супружескую долю, поэтому первым делом мать семейства разделила квартиру с ним пополам. Параллельно нужно было уладить вопросы с третьим и четвертым мужьями, поскольку они участвовали в выплате ипотеки и могли требовать от женщины компенсацию. Далее выделялись доли детям. А в финале шла сделка купли-продажи: действующий муж выкупил ½ квартиры у экс-супруга № 2.
Далеко не всегда получается договориться даже в более простых ситуациях. Поэтому людей, которые не спешат решать имущественные вопросы сразу, могут ожидать многолетние разбирательства в судах.
Сложности могут возникнуть и в ситуации, когда муж с женой остаются прежние, но меняется недвижимость. Один из кейсов: семья с двумя детьми направила материнский капитал на приобретение квартиры. Спустя годы продали ее, добавили накопления и приобрели жилье побольше. Через несколько лет продали и его, взяли кредит и купили земельный участок с домом. Ни на одном из этапов доли по маткапиталу никому не выделялись.
Когда супруги спохватились, задача обросла звездочками. Первая квартира, которую купили за маткапитал и должны были выделить доли, супругам уже не принадлежала. Выделить доли в новом доме не получилось. Он находился в залоге у банка, который согласие на это не дал. Здесь оно требовалось, так как загородную недвижимость покупали «просто так», без маткапитала. Пришлось искать ресурсы и квартиру, в которой можно законно выделить доли всем членам семьи, и вести сложные переговоры с органами опеки.
Еще один сложный момент, если кто-то из супругов уходит из жизни. И на долю, которую ему или ей не успели выделить, претендуют наследники. Такие события часто приводят всех в суд.
Иногда доли нужно выделять несколько раз. Кейс из нотариальной практики: женщина родила ребенка вне брака, получила материнский капитал и направила его на погашение ипотеки. Выделила доли себе и малышу. Спустя время вышла замуж, родила второго ребенка, получила «доплату» по маткапиталу и направила эти деньги на покупку в кредит второй квартиры. В новом жилье доли получили все члены семьи — она сама, первый и второй ребенок, а также супруг.
Заключить соглашение о выделении долей в квартире, купленной на средства маткапитала, можно у любого нотариуса в любом регионе. Не обязательно там, где расположена недвижимость. Также супруги могут оформить соглашение, не встречаясь в одном месте — в дистанционном формате с участием двух нотариусов.
Как считать
Мало выделить доли всем, кому они полагаются, столько раз, сколько потребуется. Важно еще и правильно все рассчитать. Напомним, доли у всех членов семьи должны быть равными. Рассчитываются они пропорционально сумме маткапитала, направленного на покупку жилья. Например, если недвижимость стоила 5 млн рублей, из которых материнским капиталом закрыли 500 тыс., то в соглашении необходимо распределить по долям не всю жилплощадь, а только 1/10 от нее (5 млн/500 тыс.).
Размер долей зависит от точной стоимости жилья, его площади и количества членов семьи. Люди, которые считают размеры долей самостоятельно, нередко ошибаются. Дополнительные вопросы возникают, если материнский капитал направлялся не на покупку готового жилья, а на строительство или реконструкцию дома.
Людям без юридической подготовки не всегда понятно, на какую сумму ориентироваться при расчете долей. Если был договор строительного подряда, это одна история. Если супруги делали все сами и не могут подтвердить расходы — другая. Если ориентироваться на конечную стоимость дома, вопрос, на какую — кадастровую или рыночную? И на какую дату смотреть? В каждой ситуации могут быть свои нюансы, и разобраться в них самостоятельно непросто.
Нотариус подскажет, в чем и как правильно выделить доли. Не все знают, но, если материнский капитал ушел на покупку или строительство дома, доли нужно выделять не только в нем. Но и в праве на землю, которая неразрывно связана с этим строением по закону. Не важно, что на покупку участка материнский капитал потратить нельзя и на него идут только личные или кредитные средства. Всем членам семьи все равно нужно выделить в нем доли — зеркальные тем, что определены в доме. Причем сделать это нужно одновременно.
В данном случае соглашение о выделении долей оформляется как смешанный договор. Доли в доме передаются как обычно в случае с маткапиталом, а в земле — дарятся. Бывает и так, что уже после выделения долей в квартире совершеннолетний ребенок дарит свою часть родителям, младшему брату или сестре. Или отец дарит свою долю детям. Напомним, с прошлого года дарение можно провести только через нотариуса. Его участие обязательно может потребоваться и в других случаях.
Так, например, чаще всего супруги, помимо маткапитала, используют для покупки жилья ипотеку или свои накопления. Часть недвижимости, на которую потрачен маткапитал, делится между всеми членами семьи по соглашению. А часть, купленная на «другие» деньги, остается совместным имуществом супругов. Чтобы выделить доли из него, нужно менять режим собственности. Сделать это можно только через брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Оба документа должен удостоверить нотариус.
Когда все только начинается
К нотариусам обращаются не только для определения долей в уже купленной квартире, но и для удостоверения самой сделки, на оплату которой используется материнский капитал. Нотариус проводит необходимые проверки и помогает составить договор, в котором детально прописаны все важные условия. В том числе, например, пункт о том, что квартира остается в залоге у продавца до выплаты полной суммы за нее.
Социальный фонд переводит продавцу средства материнского капитала спустя определенное время после перехода права собственности на покупателей. Напомним, по нотариальным сделкам данные в ЕГРН обновляется в течение одного дня, что помогает ускорить общий процесс.
Кроме того, нотариус объясняет риски тех или иных шагов и может предостеречь от сомнительных поступков. Например, в одном из случаев женщина сперва подарила свою долю в квартире матери, а спустя время, когда у нее появились дети, хотела выкупить это жилье целиком за счет средств материнского капитала. Такие «движения» могут восприниматься компетентными органами как попытка обналичить сертификат, поэтому может быть лучше подыскать другой вариант.
Покупка жилья у близких родственников — то, к чему присматриваются особенно пристально. В случае злоупотреблений у родителей могут потребовать вернуть маткапитал или даже завести уголовное дело.
Иногда семьи попадают в криминальные сводки по вине мошенников. Так, например, в Омской области аферисты организовали несколько кредитно-потребительских кооперативов. Злоумышленники вводили в заблуждение получательниц маткапитала. Уговаривали их на фиктивный сделки и оформляли несуществующие целевые займы. Так преступники получили 59 млн рублей. А семьи, которые нуждались в улучшение жилищных условий, не получили ничего, кроме проблем и стресса.
Нотариус, удостоверяющий сделку и последующее соглашение о выделении долей, помогает учесть все важные факторы и гарантирует равную защиту всех сторон.
