Особенности отчуждения и наследования земельных участков и загородных домов рассмотрели на круглом столе в МГНП
С момента расширения территории Москвы за счет ряда областных населенных пунктов, вопросы, связанные с земельными участками, становятся все более актуальными для столичных нотариусов. Граждане покупают и продают свои земельные наделы и загородную недвижимость, получают их в наследство, предпочитая и в том и в другом случае обращаться за оформлением к нотариусу, как наиболее компетентному юристу в сфере недвижимости. Ведь за 28 лет существования частной собственности на землю законодательство, регулирующую эту сферу, много раз менялось, и даже юристам общей практики, не говоря о простых гражданах, трудно ориентироваться в этом правовом лабиринте. Нотариусы же регулярно собираются на учебу, чтобы поддерживать уровень своей квалификации, позволяющий гарантировать защиту прав собственников при купле-продаже и наследовании, а также стабильность гражданского оборота в сегменте недвижимого имущества.
Очередной круглый стол по проблемным вопросам отчуждения и наследования земельных участков и объектов недвижимого имущества в Московской городской нотариальной палате провела нотариус Ленинского нотариального округа Московской области, член Методической комиссии Московской областной нотариальной палаты Олеся Мурыгина.
Если в странах Западной Европы права собственности на землю и недвижимое имущество являются незыблемыми в течение нескольких столетий, то в России история частной собственности и регистрации прав на нее очень коротка. В период с 1991 года, когда был принят закон о собственности, нормативная база много раз менялась, функции государственного регулятора передавались от одних органов другим и, чтобы сделка соответствовала закону, нужно учесть множество нюансов, включая сроки действия правоустанавливающих документов и начала работы органов государственной регистрации в регионе.
Олеся Семеновна отдельно рассмотрела особенности оформления прав на земельные участки и объекты капитального строительства до вступления в силу с 1 февраля 1998 года Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и после этой даты. Подробно были изучены правоустанавливающие документы разных лет, сроки их действия, юридическая сила и первенство. Так в качестве правоустанавливающих документов в период с 1993 по 1998 годы действовали свидетельства различной формы органов МСУ и Роскомзема, постановления этих органов и даже выписки из похозяйственных книг. При этом нотариус должен внимательно следить за датами выдачи этих документов, поскольку некоторые формы свидетельств действовали достаточно короткий период.
После вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ на территории России правоудостоверяющим документом стало свидетельство о государственной регистрации права. Но, не во всех регионах в силу того, что институт госрегистрации не был сформирован, сразу появилась возможность выдачи этих документов. Поэтому в зависимости от готовности службы в каждом субъекте РФ, могло продлеваться действие старых свидетельств, которые в обиходе называют розовыми из-за соответствующего цвета. Сегодня, чтобы понять законность правоустанавливающего документа, нотариусу нужно проводить целое расследование, иначе будут риски признания сделки недействительной.
Современность тоже накладывает отпечаток на особенности работы с землей и загородной недвижимостью. С 1 сентября 2006 года действует закон о дачной амнистии, который в том числе устанавливает взаимосвязь прав собственности на дом с правами собственности на землю и наоборот. С 2008 года в целях систематизации вопроса о предмете права собственности принимается закон о кадастре. С 2017 года проходит объединение систем кадастрового учета и государственной регистрации, которая также тянет за собой ряд сложностей при оформлении прав собственников. В частности, для нотариусов очень проблемным остается вопрос о том, как сопоставить данные кадастра и правоустанавливающие документы старых образцов, которые содержат весьма скудные, а то и противоречащие сведения?
Олеся Семеновна поделилась с коллегами опытом того, какие действия можно предпринять, чтобы помочь гражданам зарегистрировать свои законные права на имущество в процессе оформления наследства или купли-продажи недвижимости, и избежать рисков оспаривания нотариальных актов.
Видеозапись круглого стола и презентация лектора размещены в разделе для нотариусов сайта МГНП.
