И сдать, и снять: с безопасным наймом жилья поможет нотариус
Внеплановое повышение арендной платы, изменение условий в одностороннем порядке, невозврат обеспечительного платежа без уважительных причин, просьба покинуть квартиру раньше срока, мошенничество — человек, снимающий квартиру, может столкнуться со множеством проблем. У тех, кто сдает квадратные метры, потенциальных сложностей не меньше. О том, какие риски подстерегают при найме жилья и как их минимизирует обращение к нотариусу, — в этой статье.
Страховка от выселения
Один из главных рисков, с которым может столкнуться наниматель жилья, — внезапное требование покинуть квартиру. Причины могут быть разные. И это не только ситуации, когда владелец передумывает сдавать квартиру или находит нанимателя на другую сумму. Бывает и так, что договор изначально заключал не собственник жилья, а человек, который не имел на эти действия никакого права. Речь может идти как об отмененной или просроченной доверенности, так и о схеме, когда мошенник выдает себя за хозяина квартиры, получает платежи за несколько месяцев и скрывается с деньгами.
Нотариальная форма договора найма снимает все вопросы, касающиеся проверки права собственности. Персональные данные владельцев недвижимости в ЕГРН по умолчанию скрыты для посторонних. В определенных ситуациях сведения можно получить через нотариуса, однако наем или аренда недвижимости не входят в список законных оснований для этого. Другое дело, если к нотариусу идут за удостоверением самой сделки. В этом случае он в силу закона обязательно делает запрос в ЕГРН и получает необходимые сведения.
Также нотариус проверит полномочия поверенного, если от имени владельца действует представитель по доверенности. А также выяснит, не является ли собственник жилья недееспособным или банкротом: оба этих статуса ограничивают право распоряжаться имуществом.
Через запросы в ЗАГС нотариус узнает семейное положение собственника. Это важно, ведь если недвижимость куплена в браке, необходимо согласие второго супруга. Если такого документа нет, могут возникнуть конфликтные ситуации, вплоть до требования покинуть помещение или попыток признать договор недействительным через суд. Когда собственников несколько, необходимо заручиться согласием каждого из них. А если в числе владельцев есть несовершеннолетние, потребуется разрешение от органов опеки.
Проверит нотариус и саму недвижимость. Например, нет ли на объекте обременений: ареста за долги или спора о праве собственности. В этих случаях жилье нельзя не только продавать, но и сдавать в аренду. Еще один момент, который может остаться за кадром, если в сделке не участвует нотариус, — ипотека. Если квартира находится в залоге, то сдать ее зачастую можно только с разрешения банка-кредитора.
Договор найма продолжит действовать, если владелец недвижимости продаст ее или уйдет из жизни. А нотариальная печать на документе станет дополнительной гарантией, если новый владелец или наследники будут требовать выселения жильца.
Снять, отремонтировать, купить
При удостоверении договора нотариус комплексно оценивает законность договоренностей. Может подсказать, что необходимо учесть, помогает составить проект договора. Это может быть особенно актуально, если сделка не простая, а «составная». Например, когда люди заключают договор найма жилья с условием ее последующей продажи.
История из практики: стороны удостоверяли договор найма у нотариуса и сразу договорились, что наниматель выкупит квартиру через несколько месяцев. Прописали в договоре, что наймодатель сразу вывезет личные вещи. А цена мебели и техники, которая останется будущему владельцу, будет включена в общую стоимость договора купли-продажи. Наниматель не хотел ждать, пока жилье станет его собственностью, и сразу начал ремонт, о чем стороны также условились в договоре найма. Более того, будущий хозяин получил доверенность от пока еще действующего собственника недвижимости, чтобы согласовать переустройство — и заменить ванну на душевую кабину.
Аренда с правом выкупа используется и с загородной недвижимостью. В одном из случаев собственники долгое время не могли продать земельный участок с домом, и сдали его под базу отдыха. Одним из условий нотариального договора стало то, что арендатор может построить на участке ресторан, а в дальнейшем выкупит недвижимость.
Отметим, что в случае с загородной недвижимостью, съемщику вместе с правом пользования домом передается и право пользования земельным участком. Поэтому в договоре важно указать информацию не только о строении, но и о земле: кадастровый номер, категорию и площадь участка, наличие хозяйственных построек. Стоит оговорить и условия использования участка: может ли съемщик здесь что-то выращивать или, например, разводить животных.
В договоре найма можно предусмотреть, кто несет расходы на капитальный и текущий ремонт и в том случае, когда недвижимость в итоге останется у наймодателя. Например, прописать, что жилец делает в квартире ремонт, и за это получает скидку на ежемесячные платежи. Качество ремонта, его стоимость, срок снижения арендной платы и другие подробности можно обговорить в дополнительных соглашениях или приложениях к договору.
Особенно актуальны пункты о ремонте могут быть при аренде коммерческой недвижимости. Реальный кейс: собственник сдавал в аренду помещение под магазин известного бренда. В нотариальном договоре аренды были прописаны условия о том, что владелец помещений предварительно делает ремонт в корпоративном стиле ритейлера. Все важные детали ремонта также были закреплены в тексте документа. Как и обязательство арендатора — в случае, если он откажется от договора или захочет расторгнуть его раньше времени, возместить собственнику расходы на сделанный под него ремонт.
Защита от убытков
Отказ нанимателя или арендатора вносить плату или просрочка платежей — настоящая головная боль для владельца недвижимости. Если договор оформлялся в простой письменной форме, доказывать свое право на получение денег хозяину жилья придется в суде. Если договор удостоверяется нотариально, в него можно включить пункт об исполнительной надписи нотариуса — и, в случае появления задолженности, избежать долгих и затратных судебных тяжб. Специальная отметка нотариуса на договоре дает право обращаться для взыскания задолженности не в суд, а сразу к судебным приставам.
Помимо сроков действия договора, размера платы за квартиру и порядка ее внесения, нотариус может порекомендовать внести в договор найма еще и пункты, оговаривающие различные нюансы оплаты. Например, предусмотреть, кто покрывает коммунальные платежи и страховку недвижимости. Обычно жилье сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другим имуществом. Чтобы быть уверенным в том, что его возможная порча будет компенсирована, полезно будет описать в договоре или приложениях к нему исходное состояние квартиры с перечислением всего ценного, что в ней осталось. Также можно оговорить возможность содержать в съемном жилье домашних животных.
В качестве дополнительной страховки от убытков в договоре нередко предусматривается обеспечительный платеж. Чтобы защитить себя от неправомерных действий жильцов, таких как сдача помещений в субаренду, в договоре следует прописать запрет на ведение в квартире предпринимательской деятельности, а также предоставление жилья в возмездное или безвозмездное пользование. Иногда, напротив, стороны изначально заключают нотариальный договор, чтобы дом можно было в коммерческих целях сдавать в субаренду.
Регламент для отмены
Важные пункты договора найма — основания для его досрочного расторжения в одностороннем порядке собственником или нанимателем, а также санкции за разрыв договорных отношений без этих оснований. Наймодатель также может предусмотреть в договоре особые отменительные условия — описать ситуации, когда жильцы должны будут освободить помещение без лишних вопросов.
Стоит помнить, что есть и предусмотренные законом случаи, когда договор аренды или найма может быть расторгнут судом раньше срока. Среди них — ситуации, когда наниматель или арендатор существенно нарушает условия договора, использует имущество не по назначению или сильно его ухудшает, более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки.
Наниматель или арендатор также может требовать досрочного прекращения договора. Например, если владелец помещения создает препятствия для его использования, после заключения договора выявляются серьезные недостатки, которые заранее не оговаривались и не могли быть замечены, по не зависящим от жильца причинам помещение становится непригодным для использования.
В договоре можно предусмотреть условие о том, что на период проживания в квартире наниматель может быть в ней прописан. Договор найма жилого помещения может являться основанием для регистрации по месту жительства или по месту пребывания. При этом стоит помнить, что снятие с регистрационного учета носит заявительный характер. То есть после того, как договор прекратит действие, бывший квартирант должен будет выписаться самостоятельно. Если же он будет уклоняться от этой обязанности, придется снимать его с регистрационного учета через суд.
Учесть все эти важные нюансы достаточно сложно без нотариуса. Он обязательно побеседует с участниками договора, выяснит их реальные намерения, расскажет о юридических последствиях сделки, и затем поможет составить договор, полностью устраивающий обе стороны и соответствующий закону.
Кроме того, нотариус работает в режиме одного окна: не только запрашивает все необходимые документы для проверки чистоты сделки и ее участников, но и самостоятельно отправляет документы на государственную регистрацию. Тут нужно отметить, что, если срок действия договора составляет год или больше, сведения о нем по закону нужно фиксировать в ЕГРН — там появляется отметка о соответствующем обременении.
Как показывает практика, когда неподкованные в юридическом плане люди самостоятельно составляют договор или ориентируются на образцы из Интернета, документ получается запутанным, неполным и нечетким по условиям и формулировкам. Все это может повлиять на его исполнение и защиту интересов сторон.
Печать нотариуса на документе дает и жильцу, и собственнику дополнительные гарантии и помогает избежать конфликтных ситуаций. Оспорить договор с печатью нотариуса гораздо сложнее, для суда он обладает повышенной доказательственной силой.
