Аналитики: печать нотариуса — средство против мошенников и судебных споров
В 2025 году в России было зарегистрировано 6,9 тысячи преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, 70% из них — в крупном и особо крупном размере. Всего с 2018 года общее количество эпизодов превысило 53 тысячи. Одним из факторов расширения криминальных практик стало развитие цифровых каналов связи и масштабирование схем, основанных на социальной инженерии. Также за последние шесть лет в судах было оспорено 29,8 тысячи типовых сделок с недвижимостью, большинство из которых — договоры в простой письменной форме, то есть без привлечения нотариуса.
Такие данные приводит исследовательский центр «Аналитика. Бизнес. Право» в своем новом исследовании о мошенничестве и гражданско-правовых спорах в сфере оборота недвижимости. Эксперты подчеркивают: оптимальным инструментом для решения накопившихся и ставших особенно острыми в последние годы проблем на рынке недвижимости является нотариальная форма сделок.
Объекты недвижимости становятся дороже, на рынке появляется больше неквалифицированных посредников и псевдопомощников, которые не могут гарантировать юридическую безопасность сделки. При этом правовая грамотность и бдительность рядовых граждан остается на невысоком уровне. Как результат, мошенникам становится все легче достигать намеченных целей, оставляя своих жертв без жилья и без денег.
Эксперты отмечают, что мошенничество в сфере недвижимости все чаще строится вокруг управляемого поведения жертвы. Злоумышленники втираются человеку в доверие, имитируют компетентность, играют на страхе, подводят к срочному подписанию документов или переводам. Большое значение играет уязвимость потерпевших, когда преступники воздействуют на волеизъявление собственника, что приводит к формально «правильному» отчуждению при фактическом обмане или злоупотреблении доверием.
«Психологические факторы — массовый опыт контактов с мошенниками, тревожность и страх утраты имущества или последующего оспаривания — сместили „фокус атаки“ с объекта и документов на волеизъявление собственника. То есть повысили значимость социальной инженерии и манипулятивного давления при совершении юридически значимых действий», — говорят авторы исследования. И отмечают, что в таких обстоятельствах все большую значимость приобретает как комплексная правовая экспертиза сделки, так и установление реальной воли ее участников. Все то, что является неотъемлемым этапом нотариального удостоверения договора отчуждения недвижимости.
Напомним, одна из важнейших задача нотариуса — проверить, действительно ли собственник хочет того, о чем говорит, не введен ли он в заблуждение, не находится лиМпод давлением. «Именно нотариус фактически выполняет функцию ключевого фильтра правовой безопасности сделки с недвижимостью», — говорится в исследовании. Такой «правовой» фильтр критически необходим и в свете развития электронных технологий, которые также активно применяются мошенниками, орудующими на рынке недвижимости.
Цифровые надстройки
В 2025 году число мошенничеств в сфере недвижимости с использованием телекоммуникационных средств увеличилось на 36% по сравнению с 2024 годом, а по сравнению с 2018-м выросло в 8,5 раза. Речь идет о случаях, когда людей обманывают по телефону, в ходе переписок в мессенджерах, электронной почте и др. В том числе при внесении задатка или аванса, дистанционном навязывании услуг «посредников», согласовании условий сделки без очного контакта, использовании подмены контактов и так далее.
Еще одна актуальная трансформация последних лет: в случае с уязвимыми категориями граждан к классическим методам изоляции и «бумажного» оформления добавляются цифровые инструменты контроля.
«В уязвимой группе легче получить доступ к телефону, банковскому приложению, мессенджерам, учетным записям, а затем — управлять коммуникациями с родственниками и третьими лицами, перехватывать уведомления, создавать видимость согласия на операции и ускорять процесс сделки. Даже когда сама сделка совершается на бумаге, цифровая среда позволяет быстрее подготавливать документы, организовывать расчеты и скрывать следы психологического давления», — отмечают авторы исследования.
Аналитики подчеркивают, что активное использование мошенниками цифровых технологий и дистанционного формата общения с жертвой негативно сказывается и на раскрываемости преступлений с недвижимостью. Заочно мошеннику проще расположить человека к себе и убедить его в своей «юридической квалификации» или благих намерениях, а впоследствии замести все следы обмана, удалив переписку в чатах или сменив аккаунт. Новые практики включают также использование синтезированного голоса и поддельных видео (дипфейк) для повышения доверия и давления на потерпевшего.
Таким образом, дистанционный канал становится не вспомогательным, а определяющим элементом механизма преступления. В этом контексте очень важна очная проверка личности и полномочий участников договора, которые обеспечивает нотариус, фиксируя все обстоятельства совершения сделки и отвечая за ее законность.
В случае, когда стороны не могут встретиться в одном месте для заключения сделки, они могут воспользоваться дистанционным форматом удостоверения договора с участием двух и более нотариусов. В таком случае каждый участник приходит к удобному для себя нотариусу в том городе, где он находится. Нотариусы проводят все стандартные проверки законности сделки и удостоверяют договор по защищенным каналам видеосвязи.
Кто и кого обманывает
Как отмечают авторы исследования, по мере развития цифровых каналов коммуникации все чаще встречаются ситуации, когда преступник изначально является для потерпевшего «чужим». Одновременно сохраняется значимый пласт преступлений, совершаемых через круг знакомых и близких, где критическим ресурсом злоумышленника становится доступ к документам, жилью и личной информации собственника.
Что касается портрета жертвы, эксперты отмечают «двухконтурный» характер рисков. С одной стороны, уязвимыми оказываются люди с наибольшей деловой и финансовой активностью, в первую очередь в возрасте 31–40 лет (28%). С другой — собственники старшего возраста (28% — 60+ лет), которые чаще подвержены манипуляциям и злоупотреблению доверием. Среди жертв мошенников существенная доля — 23% — приходится на людей до 30 лет, которые активно используют цифровые каналы коммуникации, онлайн-сервисы при поиске объектов и оформлении сделок и зачастую безоговорочно доверяют им.
Заметная доля потерпевших имеет высшее или неполное высшее образование (53%) и относится к экономически активным категориям (в том числе предприниматели). Это демонстрирует способность злоумышленников адаптировать схемы под разные аудитории — от упрощенных сценариев давления и обмана до сложных финансово-юридических конструкций.
По подсчетам аналитиков, только за 10 месяцев 2025 года совокупный предполагаемый ущерб гражданам от мошенничества в сфере недвижимости составил 10,72 млрд рублей, что на 8,1% превышает показатель полного 2024 года и в 3,4 раза больше, чем было в 2018 году.
Размер убытков от мошеннических действий многократно превышает расходы на такой превентивный механизм, как нотариальное удостоверение сделки. При этом введение обязательной нотариальной формы для сделок по отчуждению недвижимости делает их удостоверение еще доступнее в части стоимости. Федеральный тариф на сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, закреплен в Налоговом кодексе. Он составляет 0,5% от суммы договора и не может превышать 20 тыс. рублей. Также оплачивается региональный тариф. Например, в Москве сегодня он составляет от 10 до 11 тысяч рублей.
Кроме ущерба гражданам, мошенничество с недвижимостью наносит финансовый урон и государству. Речь идет о потере доходной части бюджета, а также о дополнительных расходах, связанных с «ценой» преступления: расследование, судебное рассмотрение и пенитенциарное содержание осужденных. В исследовании отмечается, что по итогам 2025 года прогнозный ущерб государству составил 4,28 млрд рублей, что на 136% больше, чем в 2022 году.
Оспаривание сделок: нотариальный барьер
В исследовании приводится также судебная статистика по гражданско-правовым спорам в отношении недвижимости. Аналитики подсчитали, что за 2020–2025 годы в стране было оспорено 29,8 тысячи типовых сделок с недвижимостью. Больше всего в этом массиве договоров дарения (46%) и купли-продажи (32%).
Вместе с тем предварительные показатели за 2025 год демонстрируют существенное снижение судебной нагрузки в сегменте дарения: количество оспариваний таких сделок сократилось на 37,3%. «Введение обязательной нотариальной формы дарения с 13 января 2025 года коррелирует с резким снижением числа дел. Это указывает на значимость превентивного контроля именно в тех сегментах, где риск пороков воли и мошенничества является структурно повышенным», — отмечают эксперты.
В исследовании указано, что за последние шесть лет 92% судебных споров вокруг купли-продажи и дарения недвижимости касались сделок, которые стороны заключали без участия нотариуса. «Примерно 8–10 из 10 000 таких сделок оспариваются. При этом преобладают решения в пользу истцов: количество решений, в которых их требования удовлетворяются полностью или частично, составляет около 70%. Это отражает более высокую уязвимость сделок в простой письменной форме к последующему аннулированию по сравнению с нотариально удостоверенными», — подчеркнула директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина.
Среди причин, по которым суды признают договоры недействительными, наиболее массивным остается блок с мнимыми и притворными сделками. Заметной остается роль «банкротных» оспариваний подозрительных сделок и сделок с предпочтением. Все больше случаев оспаривания связано с выявлением факта существенного заблуждения участника сделки. С 2020 по 2024 год число таких случаев выросло более чем на 50%.
Самостоятельная группа дел касается так называемых ведомых продавцов. Когда истцы оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием мошенников. Также среди типичных оснований для оспаривания — сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы и кабальное отчуждение недвижимости. Значительная часть судебных споров связана с отсутствием обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства, иных законных представителей либо с превышением или злоупотреблением полномочиями при совершении сделки по доверенности.
Одной из самых опасных и трудно диагностируемых категорий споров являются иски о признании сделки недействительной по основаниям ст. 177 ГК РФ. Речь о гражданах, которые хоть и являются дееспособными, но в момент совершения сделки не были способны понимать значение своих действий или руководить ими. Статистика показывает стабильное присутствие таких дел в судебной практике.
В этой связи аналитики еще раз подчеркивают: сделки в простой письменной форме, где никто не проверяет действительность воли сторон и не разъясняет им правового смысла и последствий договора, находятся в зоне максимального риска. Напротив же, привлечение к сделке нотариуса, который не удостоверит ее, пока не убедится в осознанности и добровольности действий сторон, позволяет избежать таких проблем.
Как отмечают эксперты, оспаривание нотариально удостоверенных сделок по отчуждению недвижимости является исключительным явлением, и количество таких случаев крайне мало. «Риски оспаривания сделок в простой письменной форме в 4,5 раза превышают потенциальные риски нотариальных сделок. При этом, что важно, большинство исков в отношении нотариальных сделок не приводит к отмене договора», — уточняет Венера Шайдуллина.
Если первично сэкономить на нотариусе, заключить сделку с квартирой стоимостью, например, 11 млн рублей в простой письменной форме, а потом столкнуться с необходимостью защиты своих имущественных прав в суде, то за это, согласно актуальным судебным пошлинам, придется заплатить около 90,5 тысячи рублей. И это без учета трат на адвоката или юриста. При этом обращение к нотариусу за превентивной защитой и гарантиями законности сделки оказывается в разы дешевле. Так, например, удостоверение сделки купли-продажи такой недвижимости в Москве сегодня будет стоить 34 тысячи рублей.
Принципиальным является и тот факт, что каждый нотариус в стране несет имущественную ответственность за удостоверенные им сделки. В случае ошибки нотариуса пострадавший получает полную компенсацию ущерба.
