Актуальные новости

    Распечатать

Нотариальное оформление сделок с недвижимым имуществом: немецкий опыт

Нотариусы Москвы, Санкт-Петербурга и Воронежа приняли участие в международном семинаре, который проходил в рамках сотрудничества Федеральной нотариальной палаты РФ и Института права стран Восточной Европы Кильского университета (Германия) и был посвящен изучению правоотношений, связанных с оборотом недвижимости.

Изучение правоотношений, связанных с оборотом недвижимости, оформлением сделок с недвижимостью, в последнее время особенно интересно российским нотариусам. Эти темы никогда не утрачивали своей актуальности, однако сегодня, в связи с усложнением данных правоотношений, совершенствованием правовых механизмов защиты прав граждан, изменениями законодательства, направленными на усиление роли нотариуса в сфере купли-продажи недвижимости, приданием обязательной нотариальной формы некоторым видам сделок с недвижимостью — у нотариусов возникают все новые вопросы, разрешить которые отчасти может изучение зарубежного опыта, в особенности немецкого права, на основных принципах которого построена наша правовая система. Сейчас особенно важно изучение положительного опыта стран с развитыми правовыми системами, с многовековой сбалансированной системой защиты собственности, в том числе и в связи с успешным функционированием обязательного нотариального оформления всех сделок с недвижимостью.

В связи с интересом к данной теме и большим количеством актуальных вопросов, нотариусы Москвы, Санкт-Петербурга, Воронежа приняли участие в международном семинаре, проводимом в рамках сотрудничества Федеральной нотариальной палаты РФ и Института права стран Восточной Европы Кильского университета (Германия). Помимо российских нотариусов, в работе семинара принял участие Заместитель министра юстиции Республики Туркменистан — Мереттаган Таганов.

На семинаре российские нотариусы прослушали курс лекций, посвященных особенностям немецкой правовой системы в части оформления сделок с недвижимостью, представленные научным сотрудником Института права стран Восточной Европы Кильского университета — г-ном Азером Алиевым ( LL.M.,University of Heidelberg). Г-н Алиев ознакомил российских нотариусов с источниками немецкого права недвижимости, с содержанием ключевых статей и параграфов Германского гражданского уложения, принципами абсолютности, публичности, определенности вещных прав, предметом регулирования вещных прав по немецкому законодательству, защиты владения, особенностями оформления вещных прав на движимое имущество, вопросами защиты и добросовестного приобретения по немецкому праву, правовым конструкциям для кредитного обеспечения, а также показал методику решения задач по немецкому праву, позволяющую установить точный алгоритм и найти верное правовое решение любой юридической задачи (казуса). Несмотря на то, что Германское гражданское уложение было разработано и принято еще в кайзеровскую эпоху, оно действует с изменениями и дополнениями вплоть до настоящего времени. В соответствии с принципами пандектной системы ГГУ состоит из пяти книг (общая часть, обязательственное право, вещное право, семейное право, наследственное право); а вводный закон к ГГУ уже в первоначальной редакции содержал нормы международного частного права. ГГУ включает более 2 тысяч статей, именуемых параграфами, и отличается высокой степенью точности, разработанности и исчерпывающей полнотой правовых норм, и в то же время сложным и абстрактным языком. 

Более полно ознакомиться со структурой ГГУ и его официальными комментариями (включающими несколько десятков томов), а также обсудить многие практические вопросы российское нотариусы во главе с президентом ФНП и МГНП Константином Корсиком смогли в нотариальной конторе нотариуса города Киля земли Шлезвиг-Гольштиния г-на Андреаса Кюнельта. Г-н Кюнельт любезно согласился принять в своем бюро Causa Concilio (Deliusstraße 16, 24114 Kiel) российскую делегацию, ответил на многочисленные вопросы, а также рассказал о взаимодействии с земельным судом и управлением поземельной книги. В качестве примера своей текущей работы, он познакомил нотариусов с его работой над сложными договорами, касающимися оформления прав на 130 квартир в жилом комплексе и парковочные места к ним в подземном паркинге, расположенные на 6-ти земельных участках, принадлежащих разным владельцам, а также через которые проходит дорога, принадлежащая муниципалитету города Киль. По немецкому праву все объекты недвижимости, а также все обременения (паркинги, права пользования дворовой территорией, садом, сервитуты, дороги, права проезда, нависания балконов, прохождения труб и коммуникаций, дорог и т.п.) — подлежат обязательному занесению в земельную книгу. Поэтому составить грамотно договор, внести в него все необходимые обременения, закрепить права всех сторон в договоре — входит в обязанности нотариуса. Таким образом, земельный участок обременяется огромным количеством прав и сервитутов, при этом все должно быть детально прописано и не вызывать никаких споров у участников этих правоотношений. И именно в этой сложнейшей работе государство доверило главную функцию нотариусу, как самому квалифицированному специалисту в области оформления прав на недвижимость. 

Интереснейшая встреча состоялась у российской делегации с представителем Земельного суда города Киля, который рассказал российским нотариусам об особенностях ведения поземельной книги. Он особо подчеркнул, что одним из основных принципов системы учета недвижимости в Германии является принцип ее неразрывной связи с землей, соответственно, все здания являются составной частью земельного участка (§§ 93, 94 ГГУ) — это и есть реализация принципа латинского права superficies solo cedit. Также он ознакомил нотариусов с системой функционирования земельного кадастра (Grundsbuch), нотариусы смогли побывать в его сопровождении непосредственно в Окружном суде города Киля и в управлении Земельного кадастра. 

В ходе визита российских нотариусов состоялась встреча с президентом нотариальной палаты Шлезвиг-Гольштинии доктором Клаусом Корнелиусом. Он рассказал об особенностях функционирования нотариальной палаты земли Шлезвиг-Гольштиния, об управлении палатой, решаемых ими вопросах.

В заключительный день семинара российские нотариусы встретились с коллегой Владимиром Примаченко (доктор, референт Федеральной нотариальной палаты ФРГ, Берлин, нотариус-асессор Саксонской нотариальной палаты), который прекрасно знает нотариальную деятельность в Германии, имеет большой опыт работы в нотариате и адвокатуре в Германии, кроме того, на протяжении нескольких лет работал в кельнском офисе юридической фирмы Freshfields Bruckhaus Deringer, где он много времени посвятил российскому праву. Господин Примаченко также прочитал российским нотариусам интересную лекцию, касающуюся оформления недвижимости в Германии, а также уделил внимание практическим моментам работы нотариуса в Германии при оформлении договоров, завещаний, контрактов в семейных и наследственных правоотношениях.

Помимо деловой части, в программе семинара были также увлекательные экскурсии по городам Осло и Любек, а также морской круиз из Осло (Норвегия) в Киль (Германия) на комфортабельном 16-этажном пароме Colorline. 

Таким образом, в ходе семинара многолетнее сотрудничество и профессиональное общение нотариусов России и Германии было успешно продолжено.

Поделиться

Смотреть все актуальные материалы

Нотариальный вестник — №3 (Март) 2017
Нотариальный вестник — №2 (Февраль) 2017
Право каждого — №4 (60) 2016

Произошла ошибка повторите попытку позже.

Функционал находится в разработке, покупка журналов будет доступна в ближайшее время.