Нотариальная форма сделки с недвижимостью – веское доказательство в пользу добросовестного приобретателя
В Московской городской нотариальной палате рассмотрели судебную практику по сделкам с недвижимостью. Комиссия по взаимодействию со СМИ и имиджу МГНП пригласила учредителя адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» адвоката Москвы Елену Жданову поделиться с нотариусами своим опытом работы в судах по защите сделок от посягательств мошенников.
Прежде всего, жертвами преступников оказываются доверчивые граждане, согласные проводить многомиллионную сделку с жильем в простой письменной форме, без нотариуса. При признании такого договора недействительным страдает, как правило, покупатель, которому будет нечем защитить свой статус добросовестного приобретателя, он потеряет и квартиру и, с большой вероятностью, выплаченные за нее деньги. По мнению же судов, одним из основных признаков добросовестности приобретателя является нотариальная форма сделки.
Нотариусы играют ключевую роль в обеспечении безопасности на рынке недвижимого имущества. Отвечая за результаты своей работы материально, нотариусы прямо заинтересованы в том, чтобы сделка была неуязвимой с юридической точки зрения, стороны были защищены от недобросовестных действий, а нотариальная практика оставалась незапятнанной страховыми случаями.
Различные посредники между продавцом и покупателем (агенты, риэлторы, маклеры) несут ответственность за безопасность сделки и проверку истории квартиры лишь на словах. В практике Елены Ждановой было немало случаев, когда даже самые солидные агентства недвижимости в своих договорах не прописывают никаких обязательств за недействительность сделки – закон их к этому не обязывает.
Елена Жданова выделила более десятка типовых ситуаций, при которых покупателю недвижимости нужно быть настороже, а нотариусу обратить более пристальное внимание на обстоятельства дела. В первую очередь, это касается дееспособности продавца. На рынке участились случаи, когда продавец, получив деньги, через определенное время заявляет, что не осознавал последствия своих действий. Суд сделку расторгает, квартира возвращается к бывшему владельцу, а вот покупатель чаще всего остается без своих денег, поскольку продавец настаивает на том, что их не получал, а расчеты проводились без подтверждающих документов или по доверенности. Конечно, в действиях продавца можно подозревать злой умысел, но доказать его крайне сложно. Такие люди, могут проходить лечение от психических расстройств в соответствующих клиниках, но дееспособности в судебном порядке, как правило, не лишены и даже не состоят на учете у психиатра.
В случае с нотариальной формой сделки подтвердить нормальное состояние продавца в момент подписания договора можно будет и по свидетельству независимой стороны – нотариуса. А главное - доказательная база будет подкреплена видеозаписью, которую нотариусы проводят при сделках, когда очень важно сохранить для истории подтверждение дееспособности и истинного волеизъявления сторон. К тому же при проведении расчетов через нотариуса продавец не сможет утаить полученных денег, и покупатель получит свое обратно.
Важно понимать, что мошенников не останавливают даже государственные органы. Не редкостью стали случаи, когда преступники продают недвижимость не по фальшивым, а настоящим, полученным официальным путем документам. Трудно поверить, но в одном из случаев мошеннику помогли в МФЦ, куда он пришел с заявлением об утерянном паспорте, назвавшись при этом именем человека, у которого снимал квартиру. Заявителю поверили фактически на слово, потому что «проверку» личности провели по запрошенному тем же МФЦ Единому жилищному документу и копиям правоустанавливающих документов на квартиру. Получив паспорт на чужую фамилию, но со своей фотографией, злоумышленник продал чужую квартиру без каких либо препятствий и скрылся.
От действий мошенников не застрахованы даже опытные участники рынка. Среди клиентов Елены есть и риэлторы, и юристы, которые самоуверенно положились на свои знания, оформили сделки в простой письменной форме и потеряли все.
Часто недействительность сделки обуславливается недобросовестными действиями членов одной семьи. К примеру, супруг может продать недвижимость без согласия второй половины. При простой письменной форме обман раскрыт не будет, и права покупателя вновь окажутся под угрозой. Нотариус же обязательно сделает запрос в органы ЗАГС на предмет браков сторон сделки. В Москве эти запросы производятся очень быстро в электронном виде в рамках соглашения о взаимодействии между Московской городской нотариальной палатой и мэрией столицы.
