Фазенда без изъяна: нотариус для безопасных сделок с землей
Начинается дачный сезон и многие, кто давно задумывался о домике с землей, возвращаются к планам приобрести загородную недвижимость. При этом люди все чаще обращаются для оформления сделки к нотариусам. Так, в 2025 году было удостоверено свыше 330 тыс. договоров по отчуждению земельных участков — как со строениями, так и без них. Это на 25% больше, чем годом ранее. Самые высокие показатели зафиксированы в Подмосковье, Краснодарском крае, Ростовской и Ленинградской областях, а также в Дагестане.
За первые три месяца 2026 года количество сделок с земельными участками достигло почти 66 тыс. Среди лидеров по темпам роста, например, Запорожская (в 9 раз) и Херсонская (в 3,5 раза) области, Карелия (+34%), Магаданская область (+33%) и ЯНАО (+30%).
Обращение к нотариусу для удостоверения договора по отчуждению земли — разумное решение. Рисков при совершении таких сделок немало, и при оформлении договора в простой письменной форме многие нюансы могут остаться без внимания.
Установить границы
Одна из частых ошибок продавцов земельных участков — выход на сделку без проведения межевания. С 1 марта 2025 года оно стало обязательным для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя или постановки участка на кадастровый учет. Нотариус обязательно запросит выписку из ЕГРН: если выяснится, что в реестр не внесены границы земельного участка, сделку удостоверять не станет и подскажет, что и как нужно исправить.
Случай из практики: семья построила дом в Подмосковье за счет средств материнского капитала. Однако доли в нем, как требует закон, супруги так и не выделили. Спустя много лет они развелись и решили продать недвижимость. Перед сделкой пришли в нотариальную контору, чтобы решить вопрос с долями. Думали, это единственная загвоздка. Однако нотариус проверил документы и выяснил, что границы участка не определены. В итоге саму сделку купли-продажи также удостоверяли у нотариуса — и продавцы, и покупатель хотели максимально подстраховаться.
Бывают ситуации, когда межевание проведено, но в сведения о границах земель закралась техническая ошибка. Например, участок пересекается с другим. При этом земли на самом деле могут находиться в сотнях километров друг от друга. Так, нотариус из Псковской области столкнулась с тем, что участок в ее регионе якобы пересекался с подмосковными землями. Понятно, что проводить сделки с такими «летающими в воздухе» объектами нельзя. Нужно исправлять техническую ошибку или проводить межевание заново.
Ошибки бывают и более серьезными. Так, пенсионерка из Башкирии вдруг узнала, что участок с домом, в котором много лет жила ее семья, ей не принадлежат. Выяснилось это при визите к нотариусу для оформления договора дарения в пользу внучки пожилой женщины. Оказалось, объекты недвижимости были сняты с учета из-за путаницы в сведениях, поданных в Росреестр местным сельсоветом. После того, как ошибка была исправлена, сделка состоялась.
Желаемое и действительное
При покупке участка необходимо учесть такие характеристики, как категория земель и их целевое назначение. От этого зависит, как можно использовать участок, и что на нем делать запрещено. Получить подробную информацию из ЕГРН и разобраться во всех нюансах поможет нотариус.
Предположим, вы хотите построить дом для постоянного проживания. В этом случае стоит рассматривать, например, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На таких участках разрешено капитальное строительство, а в доме можно прописаться.
Такой вид разрешенного использования, как личное подсобное хозяйство (ЛПХ) позволяет строительство, но важно учитывать, где находится земля. Если это приусадебный участок в пределах населенного пункта, можно строить дом для проживания. А если полевой участок за чертой населенного пункта, его можно использовать исключительно для производства сельскохозяйственной продукции, без права возведения на нем зданий и строений.
Аналогично с землей под огородничество — на таком участке могут быть возведены только хозяйственные постройки, такие как погреб для урожая и бытовка для инвентаря, а капитальные строения — нет. Если нарушить правила и построить здесь жилой домик, его могут снести, а владельца оштрафовать.
Также запрещено строить дома в пределах охранной зоны магистральных газопроводов, водопроводов и высоковольтных линий электропередачи. А планы компании-застройщика в одном из регионов сорвала близость выбранного участка к аэропорту. Представитель девелопера пришел в нотариальную контору оформлять предварительный договор купли-продажи земли под строительство 25-этажного жилого комплекса. У компании даже был готовый проект ЖК, но нотариус выяснил, что над выбранным участком взлетают и садятся самолеты, а значит строительство зданий выше определенной этажности там запрещено. Проект девелопера в эти стандарты не вписывался.
Ограничений, которые следует учитывать при покупке земли для определенных целей, немало. Например, участок у реки или у озера — это красиво и романтично. Но, если вы мечтаете заняться сельским хозяйством, такая покупка — не лучший вариант. В водоохранной зоне нельзя ни пахать землю под картошку или капусту, ни пасти скот.
Также мало кому известно, что иностранцам нельзя иметь в собственности участки, расположенные на приграничных территориях. С подобным случаем столкнулась нотариус из Ленинградской области. Оформлять договор на покупку земли, находящейся вблизи госграницы, пришла семейная пара — гражданин Белоруссии и россиянка. Нотариус не только объяснила, что иностранный гражданин не может выступать покупателем в данном случае, но и подсказала законный выход из ситуации. Перед сделкой пара заключила брачный договор, согласно которому данная земля станет личной собственностью жены.
Дом в законе
Не меньше подводных камней при покупке земли со строениями. Разобраться в них человеку, не обладающему специальными юридическими знаниями, непросто. Так, можно присмотреть себе участок со старым и неказистым домиком и мечтать, как на месте этой избушки будет стоять просторный современный коттедж для отдыха всей семьей. А после сделки внезапно выяснить, что домик имеет историческую ценность, и его не то, что сносить, а даже ремонтировать нельзя.
Конечно, такие случаи — редкость, а вот с несоответствием данных в ЕГРН и договоре отчуждения недвижимости нотариусы сталкиваются постоянно. Бывает, что продавец не зарегистрировал должным образом права на дачу, которую построил на своем участке. Покупать такую недвижимость не стоит, так как могут возникнуть сложности с оформлением перехода права собственности.
Также в практике нотариусов нередки случаи, когда в договоре фигурирует, например, земельный участок и расположенный на нем дом. При этом выписка из ЕГРН показывает, что на этой земле есть и другие капитальные объекты: баня, гараж, сарай или что-то еще. В этом случае сделку также заключать нельзя, так как по закону землю можно отчуждать только вместе со всеми расположенными на ней строениями, если все это принадлежит одному человеку. Если эти объекты реально существуют, их нужно будет внести в договор. Но если постройки уже снесены, то перед оформлением сделки собственнику стоит снять их с кадастрового учета.
Также заранее следует урегулировать вопрос с привязкой дома к участку. Если строение и земля юридически не связаны между собой, нового владельца может ждать неприятный сюрприз. Например, окажется, что по координатам дом частично или полностью располагается не на купленном участке, а на соседнем.
Еще одна ситуация, о которой обязательно предупредит нотариус: дом на участке не является собственностью владельца отчуждаемой земли. В этом случае хозяин строения имеет преимущественное право на покупку земли, и, если его не известить по всем правилам, в дальнейшем сделка может быть оспорена.
Свобода — с ограничениями и без
Перед покупкой недвижимости также стоит убедиться в том, что на ней нет обременений. Это может быть залог, долгосрочная аренда, рента, арест или сервитуты. Что касается последнего — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Например, право проходить или проезжать по нему к соседнему дому или прокладывать через него коммуникации.
Бывают случаи, когда под земельным участком проходит часть газовой трубы, которая принадлежит другому человеку или государству. Если потребуется её ремонт, владелец участка должен допустить мастеров в нужное время к нужному месту.
Сервитут может быть частным, установленным по соглашению между гражданами или организациями, а также публичным — тот, что вводится по инициативе органов власти. Сервитут не запрещает собственнику пользоваться и распоряжаться своим участком, но при его продаже обременение и связанные с ним возможные неудобства переходят к новому владельцу.
При удостоверении сделки нотариус проверит корректность регистрации участка и всех построек на нем в ЕГРН, назначение земли, все зоны и обременения, а также паспортные данные владельца недвижимости, основание возникновения права и другую информацию.
Кроме того, при необходимости нотариус может запросить промежуточные документы-основания, доверенности и прочее, чтобы отследить историю переходов права собственности на объект. Нотариус проверит полномочия продавца, убедится в том, что не нарушены права третьих лиц, уточнит не является ли продавец банкротом, а также выяснит другие аспекты, которые позднее могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Нотариус не только проведет все необходимые проверки, но и разъяснит суть и последствия сделки, а также поможет составить юридически верный и устраивающий стороны договор.
Выбор в пользу нотариальной формы сделки с землей также может существенно сэкономить время и средства ее участников — когда они проживают в разных регионах России. В таких случаях можно прибегнуть к дистанционному формату сделки с привлечением нескольких нотариусов. Суть в том, что стороны приходят каждый в удобную для себя нотариальную контору, а сделка удостоверяется по защищенному каналу видеосвязи.
Нотариус из Чувашии поделилась кейсом: покупатели приехали в регион на осмотр земли из соседней Челябинской области, а продавец обратился к нотариусу у себя в Москве. В итоге сделка была успешно заключена, разумеется, с проведением всех необходимым проверок и разъяснением сути договора и его последствий.
